Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti, je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič [§ 9 ods. 1 písm. a) zákona]. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak ako je to pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).
Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol od dane z príjmov oslobodený, potom daňovníkovi ako predávajúcemu vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.
Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú daňovník nadobudol dedením, výdavkom bude cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti získanej dedením sa vychádza z ceny stanovenej podľa § 25 zákona o dani z príjmov.
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením do 31.12.2015 je vstupnou cenou reprodukčná obstarávacia cena, t.j. cena stanovená v osvedčení o dedičstve.
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.
________________________________________________
Dedenie v nepriamom rade – oslobodený príjem
V decembri 2019 daňovník predal byt, ktorý zdedil v apríli 2016 po smrti starého otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt kúpou v júni roku 2005. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, pretože od nadobudnutia bytu poručiteľom (starým otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.
_____
Dedenie v nepriamom rade – zdaniteľný príjem
Daňovník predal v máji 2019 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku 2017 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2005. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry). Pretože k predaju pozemku došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia daňovníkom (december 2017), príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.
_____
Dedenie pred 31.12.2015
Daňovník zdedil v decembri 2015 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári 2015 kúpou). Aká cena sa uplatní do výdavkov v prípade predaja nehnuteľnosti v roku 2019?
Odpoveď
V uvedenom prípade sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka sčítava. Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja pozemku daňovníkom neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Keďže daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením do 31.12.2015, do daňových výdavkov sa zahrňuje tzv. reprodukčná obstarávacia cena – t.j. cena stanovená v osvedčení o dedičstve.
_____
Dedenie pred 31.12.2015 – reprodukčná obstarávacia cena
Daňovník zdedil po sestre byt v roku 2015. V roku 2019 ho plánuje predať. Môže daňovník použiť ako výdavok pri predaji nehnuteľnosti reprodukčnú obstarávaciu cenu, aj keď bude predaj až v roku 2019?
Odpoveď
Na účely stanovenia výdavku pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je rozhodujúce, či bola nehnuteľnosť zdedená pred 31.12.2015 alebo až po 31.12.2015. Na tieto účely nie je rozhodujúce, že predaj nehnuteľnosti bol v roku 2019.V uvedenom prípade bola nehnuteľnosť zdedená pred 31.12.2015, to znamená, že daňovým výdavkom bude reprodukčná obstarávacia cena, ktorou je cena stanovená v dedičskom rozhodnutí.
_____
Dedenie po 31.12.2015
Daňovník zdedil v roku 2016 po ujovi chatu. Ujo ju vlastnil od roku 2007. Daňovník následne v roku 2019 túto nehnuteľnosť predal. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane? Je možné pri výpočte dane z príjmu ako výdavok pri predaji nehnuteľnosti použiť reprodukčnú obstarávaciu cenu alebo je už potrebné použiť všeobecnú cenu?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade (po ujovi), v uvedenom prípade príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu, pretože k predaju nehnuteľnosti došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia daňovníkom. Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v roku 2016, sa do daňových výdavkov zahrňuje všeobecná cena určená podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve (resp. uznesení o dedičstve).
Zdroj: FS SR https://podpora.financnasprava.sk/480982-Predaj-nehnute%C4%BEnosti-nadobudnutej-deden%C3%ADm