Prosím vás, čo všetko má obsahovať ročné vyúčtovanie od správcu, ako sa v ňom vyznať a čo ak s niečim nesúhlasím? Ďakujem za odpoveď
Odpoveď:
Dobrý deň. Je povinnosťou správcu zaslať ročné vyúčtovanie za byt k poslednému kalendárnemu dňu v máji (31.05)
Správcovia bytových domov ako aj spoločenstva vlastníkov majú k poslednému kalendárnemu dňu v máji (31.05) povinnosť zaslať prenajímateľom alebo členom spoločenstva ročné vyúčtovanie za byt. Vyúčtovania by mali byť jednoduché a spotrebiteľom zrozumiteľné i napriek tomu, že legislatíva nestanovuje, ako musí vyúčtovanie vyzerať. „Má byť prehľadné a zrozumiteľné”. Forma ako i obsah vyúčtovaní tepla a teplej vody je upravený vyhláškou ÚRSO. Poslednou zákonnou povinnosťou pre správcu je vo vyúčtovaní uvádzať spotrebu energií pre konkrétnu bytovú jednotku ako i celý bytový dom.
1. V ročnom vyúčtovaní si skontrolujte:
-Zakladanými údajmi vo vyúčtovaní zálohových platieb za bývanie si vlastník bytovej jednotky musí skontrolovať plochu vykurovaného bytu a podiel plochy vykurovaných spoločných priestorov. -Dôležitý je taktiež počet osôb žijúcich v byte.
-Skontrolujte taktiež stav meračov vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov ako aj odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie služieb. Tieto údaje by mali byť uvedené v zmluve o zriadení bytového spoločenstva alebo o výkone správy s bytovým družstvom alebo iným správcom.
2. Prehľad mesiac po mesiaci
-Skontrolujte taktiež stav meračov vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov ako aj odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie služieb. Tieto údaje by mali byť uvedené v zmluve o zriadení bytového spoločenstva alebo o výkone správy s bytovým družstvom alebo iným správcom.
3. Vykurovanie a teplá voda
Vlastníci nehnuteľnosti najčastejšie reklamujú náklady spojené s vykurovaním a ohrevom teplej vody, čo predstavuje približne až 60% nákladov spojených s bývaním.
Dodané teplo na vykurovanie krát cena tvorí celkový náklad za dom, ktorí sa rozdeľuje na fixné a variabilné náklady. Celková vykurovaná plocha v dome a namerané dodané množstvo tepla je výsledkom spotreby tepla na meter štvorcový vykurovanej plochy. Túto mernú jednotku si vlastník vynásobí vykurovanou plochou svojho bytu a podielu na spoločných priestoroch.
Príklad kontroly vlastníka pri nákladoch na vykurovanie tam, kde nie sú osadené pomerové rozdeľovače a náklady sa rozpočítavajú na vykurovanú plochu. Pri rozpočítavaní nákladov za vykurovanie podľa pomerových rozdeľovačov si vlastník skontroluje náklad podľa odsúhlaseného koeficientu rozpočítavania napríklad 50 ku 50, to znamená, že 50 percent nákladov sa rozpočíta podľa vykurovanej plochy a 50 percent nákladov podľa nameraných hodnôt jednotlivých meračov na radiátoroch.
Dlhodobým problémom je uvádzaný údaj, napríklad regulačného príkonu v kW a namerané množstvo tepla v kWh. Prehľadnejšie a menej komplikované boli údaje uvádzane v GJ.
4. Čo s vysokým nedoplatkom?
Z čoho vlastne vzniká vysoký nedoplatok pri ročnom vyúčtovaní za byt? Dôvodom môžu byť niekoľko faktorov. Najčastejšími dôvodmi vysokých nedoplatkov sú:
• zle nastavené zálohové platby, najmä náklad na vykurovanie a spotrebu vody, či už studenej alebo teplej;
• nepredvídaná vysoká spotreba vody, napríklad pri dlhodobejšej návšteve;
• vykurovanie, aj vtedy keď si vlastník rieši nadmerné teplo v byte vetraním a nie regulovaním cez termostatickú hlavicu na radiátore;
• nesprávny odpočet vodomerov, alebo rozdeľovačov;
• nesprávny počte osôb v byte;
• zvýšený koeficient spotreby vody, napríklad nad hodnotu 1,2 čo môže spôsobovať čierny odber, úniky vody,
Chybu môže urobiť aj správca nesprávnym započítaním zálohových platieb alebo náklady na teplo môžu byť nesprávne rozpočítané, keď sa nevyúčtuje základná zložka odpojeným bytom z vykurovania v dome.
5. Vysokú faktúru najprv uhraďte, potom reklamujte
Ak sa vo vašom vyúčtovaní objavia nezrovnalosti, uplatnite si reklamáciu. S ňou sa obráťte na toho, kto vyúčtovanie vypracoval. Reklamáciu uplatnite po doručení u toho kto vyúčtovanie vypracoval. Teda u správcu. To platí aj vtedy, ak správca či spoločenstvo zadali vyúčtovanie nejakej firme. Lehotu na uplatnenie uvedenú vo vyúčtovaní (býva päť či štrnásť dní od doručenia) radíme brať skôr ako orientačnú: Zákon hovorí, že reklamovať treba bezodkladne po zistení nedostatku.
Na vybavenie takejto reklamácie platí lehota maximálne do 30 dní. Lehotu na vyrovnanie nedoplatku nájdete v zmluve o správe či o spoločenstve. Zvyčajne je tridsať alebo až šesťdesiat dňová. Upozorňujeme Vás však, že v prípade ak nebola reklamácia ukončená v tejto lehote, neznamená to, že nedoplatok nemusíte uhradiť. V niektorých prípadoch je možné peniaze zložiť do súdnej úschovy. Ak sa reklamácia ukáže ako opodstatnená, peniaze vymáhajte nazad.
Nedoplatok by ste mali v stanovenej lehote vyplatiť jednorázovo alebo sa dohodnúť so správcom na splátkovom kalendári.
-1real (2020)-
_____________________________
Ako reklamovať ročné vyúčtovanie za byt?
Ak ste majiteľom bytu, do konca mája si nájdete v schránke ročné vyúčtovanie za bývanie. Jeho skontrolovanie by ste nemali zanedbať. Ak vám čísla nebudú sedieť, máte právo ho reklamovať.
Ročné vyúčtovanie je doklad o spotrebe tepla, vody a ostatných služieb, ktorý majiteľom bytov musia doručiť správcovia bytov alebo bytové družstvá do konca mája.
Spomínané vyúčtovanie pritom obsahuje pomerne veľa položiek a pôsobí tak mnohokrát neprehľadne. Napriek tomu by ste jeho skontrolovanie nemali zanedbať. Ak sa vám totiž zdá, že váš nedoplatok / preplatok je príliš vysoký, vyúčtovanie môžete reklamovať.
V zmysle zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca alebo spoločenstvo povinné vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory, a to najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov.
Čo by malo vyúčtovanie obsahovať:
Základným podkladom vyúčtovania je schválený zálohový predpis, ktorý by mal každý vlastník bytu obdržať koncom roka s platnosťou od 1.1. nasledujúceho roka. Vlastníci bytov sú povinní mesačne vopred uhrádzať na účet správcu alebo spoločenstva úhrady za plnenia (služby a práce spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru).
Plnenia/služby podliehajú ročnému vyúčtovaniu podľa skutočných nákladov fakturovaných od dodávateľov za uplynulý rok. Každá položka plnenia musí mať vo vyúčtovaní údaje o nameranej spotrebe za bytový dom a jej finančnom vyúčtovaní z faktúry od dodávateľa služby. V hlavičke vyúčtovania by mali byť uvedené údaje správcu resp. spoločenstva (názov, adresa, IČO, kontakty a pod.). V úvode vyúčtovania by mali byť: údaje o dome, vlastníkovi, číslo bytu ako variabilný symbol, počet osôb v dome, počet osôb žijúcich v byte a pod. Nezabudnúť na dátum spracovania vyúčtovania!
Samotné vyúčtovanie prevažná väčšina správcov, resp. spoločenstiev má uvedené v prehľadnej tabuľke, podľa toho aký software využíva na spracovanie údajov. Niekto si vystačí aj s jednoduchou excelovskou tabuľkou, prevažne u bytových domov s malým počtom bytov.
Najčastejšie služby uvádzané v ročnom vyúčtovaní:
• Teplo na vykurovanie,
• Ohrev teplej vody,
• Objem teplej vody,
• Objem studenej vody,
• Zrážková voda,
• Energia spoločných priestorov,
• Upratovanie spoločných priestorov,
• Výťahy,
• Komíny,
• Spoločná televízna anténa (STA),
• Odvoz a likvidácia odpadu,
• Havarijná služba,
• Poistenie domu,
• Požiarna ochrana, strážna služba, a pod.,
• Správcovský poplatok, poplatok zástupcom vlastníkov v dome.
Pri každej službe by mali byť (nemusia) uvedené údaje za bytový dom, za byt vo forme platby a preplatku alebo nedoplatku za danú službu. Vlastníci bytov sa v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve musia dohodnúť, akým spôsobom sa budú jednotlivé plnenia/služby účtovať (na osoby, podľa meradiel, na plochu bytu), a to vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov a schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zmluva by mala uvádzať konkrétny spôsob rozpočítavania jednotlivých položiek vo vyúčtovaní. Dôležité pre vlastníkov je, aby boli v zmluve o výkone správy/SVB jasne stanovené pravidlá, podľa ktorých sa jednotlivé položky rozpočítavajú.
Máte nezrovnalosti vo vašom ročnom vyúčtovaní za byt za minulý rok? Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov ho mal doručiť všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov najneskôr do konca mája. Ak ho chcete reklamovať, máte na to 30 dní a do ďalších 30 dní naň správca/SVB musí reagovať a dať vám vysvetlenie. Čo si teda preveriť, ak vám vychádza vysoký nedoplatok, alebo ste v ňom objavili ďalšie sporné položky? Ak teda máte vo vyúčtovaní nejasnosti, obráťte sa priamo na správcu, resp. spoločenstvo. Väčšina nezrovnalostí sa dá vo väčšine prípadov logicky zdôvodniť. Korektný správca by nemal mať žiaden problém vysvetliť, aký kľúč pri rozpočítaní nákladov domu použil a predložil faktúry, na základe ktorých tieto náklady vznikli. Každý vlastník má podľa zákona právo nahliadať do dokumentácie, týkajúcej sa jeho domu.
Vyšiel vám nedoplatok či preplatok?
Ak súčet zaplatených zálohových platieb za minulý rok presiahol reálne náklady, vznikne v ročnom vyúčtovaní za byt preplatok. V opačnom prípade vznikne nedoplatok. Na preplatky a nedoplatky väčšinou vplýva zmena cien dodávaného tepla, vody či elektriny. Slabšia zima znamená nižšie náklady na vykurovanie a naopak. Keďže náklady na teplo a ohrev vody tvoria 60–70 percent nákladov na bývanie, práve tieto položky najviac vplývajú na výšku preplatku a nedoplatku. Najideálnejší stav je, ak správca, resp. spoločenstvo optimalizuje výšku zálohového predpisu a to na základe nákladov za predchádzajúci rok. Niektorí vlastníci majú radšej vyššie zálohové predpisy a dostanú preplatok, iní si ho zasa znižujú a prípadné nedoplatky uhrádzajú.
Dlh najskôr zaplaťte, potom reklamujte
Pri nedoplatku je treba aby ste ako vlastník bytu alebo nebytových priestorov v určenej reklamačnej dobe spravidla do 30 dní od doručenia nedoplatok uhradili. V podobnom termíne by ste mali obdržať aj preplatok, či už si ho necháte zaslať poštou alebo bankovým prevodom. Pokiaľ určité služby reklamujete, nie je to dôvod na pozastavenie platby. Vždy platí: nedoplatok vyrovnať a až potom ho prípadne reklamovať. Ak bude reklamácia oprávnená, bude nasledovať vyrovnanie. Doba reklamácie a úhrady preplatku alebo nedoplatku je vždy uvedená na ročnom vyúčtovaní alebo v Zmluve o spoločenstve a Zmluve o výkone správy. Pokiaľ chcete preplatok použiť na ďalšie mesačné platby, musíte to správcovi domu oznámiť, takéto riešenie nemá žiadne zákonné obmedzenie.
Ako správne reklamovať ročné vyúčtovanie?
Na každom ročnom vyúčtovaní musí byť uvedený dátum, dokedy ako vlastník môžete vyúčtovanie reklamovať. Finančné plnenie je vymožiteľné súdnou cestou do 3 rokov od doručenia vyúčtovania. Reklamovať vyúčtovanie musíte vždy u toho, kto vyúčtovanie vyhotovil, teda u správcu alebo u predsedu spoločenstva. Slovenská obchodná inšpekcia u vlastníkov bytov a nebytových priestorov kontroluje len formálne náležitosti vyúčtovania, napríklad nesprávnu cenu, nesprávny údaj o vykurovanej ploche bytu atď. Nesprávne údaje uvádzané u vyúčtovaných nákladov za vykurovanie a ohrev vody kontroluje príslušná Slovenská energetická inšpekcia. Poslednou možnosťou reklamácie, ak ste nespokojní, je riešenie súdnou cestou.
Reklamáciu si môžete uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania. Ako to vyzerá v praxi? Ak ako vlastník zistíte napríklad po pol roku od doručenia vyúčtovania, že počet osôb uvádzaný vo vyúčtovaní za upratovanie je nižší len preto, že sused nenahlásil užívanie bytu aj s priateľkou, upozornite na túto skutočnosť správcu. Ten to musí riešiť dodatočným prepočtom nákladov a naviac poplatok od vlastníka vymáhať v ďalšom období a zabezpečiť zníženie poplatku ostatným vlastníkom. Ak až po reklamačnej dobe zistíte, že spotreba vody vám nebola v zmysle vyhlášky účtovaná v pomere 10/90, požiadajte správcu o vysvetlenie a nápravu, ak to správca nerešpektoval, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Vyúčtovanie by vám museli prepracovať, pričom správcovi by bola uložená pokuta. Vo všeobecnosti sa dá konštatovať, že konzultácii a vysvetľovania správnosti zúčtovaných nákladov spojených s užívaním bytov je stále dosť, narastajúcu tendenciu skôr evidujeme pri vzájomnej komunikácii v bytových domoch, ako pri rozúčtovaní nákladov za služby.
Aké sú lehoty pri reklamácii?
30 dní pri nedoplatku i preplatku – do tejto lehoty musíte ako vlastník bytu zaplatiť nedoplatok vo vyúčtovaní, alebo by vám mali vrátiť preplatok.
30 dní na reklamáciu – toľko času máte na prípadnú reklamáciu ako vlastník bytu zo zákona odo dňa doručenia vyúčtovania a reklamácia by mala byť vybavená potom tiež do 30 dní.
Na koho sa môžete obrátiť pri reklamácii?
• Písomnú sťažnosť im treba spravidla doručiť do 30 dní od doručenia vyúčtovania.
• Správca ju musí následne vybaviť najneskôr do 30 dní.
• Dozorným orgánom v spoločenstve je rada, ktorá po prerokovaní s predsedom predkladá zhromaždeniu na schválenie okrem iného aj vyúčtovanie úhrad za plnenia
Slovenská obchodná inšpekcia
• Preveruje správne rozúčtovanie studenej vody, SV na prípravu TV, elektriny v spoločných priestoroch, používanie výťahov alebo upratovanie bytového domu.
• Treba poslať žiadosť o prešetrenie, kde ku krátkemu opisu problému priložte kópiu vyúčtovania a súvisiacu dokumentáciu.
• SOI nerieši spory medzi vlastníkmi a správcom ( napríklad hlasovanie, hospodárenie s fondom opráv a pod.) vo veci môže rozhodnúť súd.
Štátna energetická inšpekcia (ŠEI)
• Nie ste spokojný s rozúčtovaním nákladov, alebo vám chýbajú jednotlivé zložky? Napíšte podnet na príslušný inšpektorát, podľa sídla správcu.
Úrad pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO)
• Napíšte podnet v prípade podozrenia, že ceny, ktoré platíte za teplo, sú vyššie ako maximálne.
Príslušný prvostupňový súd
• Ak ste ako vlastník bytu neuspeli u správcu, môžete sa so žalobou obrátiť na súd.
-Spotrebiteľské centrum-