TESTA

PORADŇA

Na odosielanie Vašich otázok použite prosím tento kontaktný formulár  (Odpovede na Vaše otázky sú nižšie)

Ak máte otázky ohľadne nehnuteľností, ich predaja, kúpy, prenájmu, dedenia, exekúcií, vydržania, vlastnenia, či spôsobu ich financovania, bez váhania sa na nás obráťte. Na Vaše otázky sa budeme snažiť odpovedať v čo možno najkratšom čase, prípadne ich postúpime odborníkom s ktorými spolupracujeme. Do tejto Poradne môžete  zasielať svoje otázky a postrehy, ak si však neprajete ich zverejnenie, zreteľne to vyznačte a odpovedať Vám budeme prostredníctvom e-mailu. Nakoľko je táto poradňa všeobecná a bezplatná nežiadajte nás prosím o kontrolu Vašich dokumentov a vypracovanie konkrétnych písomností, s tým Vám pri osobnom, alebo písomnom styku pomôže spolupracujúca Advokátska kancelária, alebo naša realitná kancelária. Ďakujeme za pochopenie.

_____________

zrušenie vkladu

Prosím Vás o radu, možno zrušiť vklad do katastra pri darovaní jednej polovice bytu, keď je na byte záložné právo v prospech banky lebo bol braný hypotekárny úver? Jedná sa mi o to, že pri každej zmene čo sa týka nehnuteľnosti musí byť daný súhlas banky, ten ale nebol daný, no aj napriek tomu že o tom banka nevedela, kataster zavkladoval polovicu bytu dotyčnému. Je tak možné zrušiť zavkladovanie a tiež aj darovaciu zmluvu, lebo neboli splnené podmienky uvedené v zmluve o hypotekárnom úvere? Úver platím stále ja, aj keď dotyčný mi sľúbil, že si zoberie polovicu úveru na seba, ale to sa doteraz nestalo. (prosím o nezverejnenie mena)

Dobrý deň.

Pokiaľ ide o darovaciu zmluvu, jej podstatnou náležitosťou je skutočnosť, že darca bezodplatne daruje dar darovanému, vo Vašom prípade polovicu bytu. Platí, že darovaný nemôže poskytnúť darcovi za darovanie žiadne protiplnenie a Vy ako darca nemáte nárok požadovať od darcu, aby za Vás z titulu darovania polovice bytu platil polovicu úveru v banke. Ak banka Vám poskytla ako dlžníkovi úver, ste povinný tento úver splácať bez ohľadu na to, či ste polovicu bytu darovali niekomu inému. Pokiaľ darovacia zmluva spĺňa všetky zákonom predpísané náležitosti, nemožno zrušiť zavkladovanie darovacej zmluvy ani darovaciu zmluvu ako takú z dôvodu, že banke nebolo oznámené darovanie polovice bytu druhej osobe alebo že sám splácate úver. Čo sa týka zmluvy s bankou, na základe ktorej bol poskytnutý úver, kde je ustanovené, že vlastník nehnuteľnosti nemôže nakladať s nehnuteľnosťou bez súhlasu banky, ide o záväzok vlastníka k banke a nespôsobuje neplatnosť darovacej zmluvy. Jedná sa v danom prípade len o zmluvné porušenie záväzku vlastníka vyžiadať si súhlas banky a banka môže vyvodiť voči vlastníkovi nehnuteľnosti určité dôsledky z dôvodu porušenia záväzku, napríklad tým, že sa stane splatný celý úver.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

výmaz ťarchy po splatení dlhu

Dobrý deň, chcela by som poradiť. Na byte sme mali na základe zmluvy záložné právo z dôvodu splácania dlhu. Dlh sme už splatili a požiadali sme veriteľa o poslanie potvrdenia o splatení dlhu, aby sme mohli zrušiť ťarchu na katastri. Lenže veriteľ nám doteraz papiere neposlal a nevieme čo máme robiť ďalej. Dočítala som sa, že by mal zrušiť ťarchu veriteľ, nie my. Ako máme pokračovať aby sme odťažili náš byt a aby nám veriteľ papiere poslal? Je tam nejaká pokuta že veriteľ nespolupracuje a vlastne porušuje zmluvu?

Odpoveď:

Dobrý deň. Podľa § 151 md ods. 3 Občianskeho zákonníka, záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva. Túto žiadosť ste oprávnení podať aj Vy ako záložca, ale ste povinný k nej priložiť písomné potvrdenie o splnení si záväzku alebo inú listinu preukazujúcu zánik záložného práva vystavenú záložným veriteľom. Čo sa týka sankcií vo vzťahu k záložnému veriteľovi, že nespolupracuje, tie závisia od konkrétneho znenia zmluvy o zriadení záložného práva. Pokiaľ však záložný veriteľ nepodá bez zjavného dôvodu návrh na výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu, zodpovedá za škodu, ktorú Vám ako záložcovi a zároveň vlastníkovi spôsobí. Máte možnosť obrátiť sa na súd a buď a) žiadať podľa § 80 písm. b) Občianskeho súdneho poriadku splnenie povinnosti, ktorá záložnému veriteľovi vyplýva zo zákona, t.j. aby podal žiadosť o výmaz záložného práva, súd v tomto prípade bude skúmať otázku zániku záložného práva ako otázku predbežnú; alebo b) podľa § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku domáhať sa tzv. určovacou žalobou na súde, že záložné právo zaniklo, pretože bol dlh splnený. Po tom, ako súd určí, že záložné právo zaniklo, môžete na základe rozsudku požiadať o výmaz záložného práva na katastri Vy.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

ročné vyúčtovanie, prípadná reklamácia

Prosím vás, čo všetko má obsahovať ročné vyúčtovanie od správcu, ako sa v ňom vyznať a čo ak s niečim nesúhlasím? Ďakujem za odpoveď

Odpoveď:

Dobrý deň. Je povinnosťou správcu zaslať ročné vyúčtovanie za byt k poslednému kalendárnemu dňu v máji (31.05)
Správcovia bytových domov ako aj spoločenstva vlastníkov majú k poslednému kalendárnemu dňu v máji (31.05) povinnosť zaslať prenajímateľom alebo členom spoločenstva ročné vyúčtovanie za byt. Vyúčtovania by mali byť jednoduché a spotrebiteľom zrozumiteľné i napriek tomu, že legislatíva nestanovuje, ako musí vyúčtovanie vyzerať. „Má byť prehľadné a zrozumiteľné”. Forma ako i obsah vyúčtovaní tepla a teplej vody je upravený vyhláškou ÚRSO. Poslednou zákonnou povinnosťou pre správcu je vo vyúčtovaní uvádzať spotrebu energií pre konkrétnu bytovú jednotku ako i celý bytový dom.
1. V ročnom vyúčtovaní si skontrolujte:
-Zakladanými údajmi vo vyúčtovaní zálohových platieb za bývanie si vlastník bytovej jednotky musí skontrolovať plochu vykurovaného bytu a podiel plochy vykurovaných spoločných priestorov. -Dôležitý je taktiež počet osôb žijúcich v byte.
-Skontrolujte taktiež stav meračov vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov ako aj odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie služieb. Tieto údaje by mali byť uvedené v zmluve o zriadení bytového spoločenstva alebo o výkone správy s bytovým družstvom alebo iným správcom.
2. Prehľad mesiac po mesiaci
-Skontrolujte taktiež stav meračov vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov ako aj odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie služieb. Tieto údaje by mali byť uvedené v zmluve o zriadení bytového spoločenstva alebo o výkone správy s bytovým družstvom alebo iným správcom.
3. Vykurovanie a teplá voda
Vlastníci nehnuteľnosti najčastejšie reklamujú náklady spojené s vykurovaním a ohrevom teplej vody, čo predstavuje približne až 60%  nákladov spojených s bývaním.
Dodané teplo na vykurovanie krát cena tvorí celkový náklad za dom, ktorí sa rozdeľuje na fixné a variabilné náklady. Celková vykurovaná plocha v dome a namerané dodané množstvo tepla je výsledkom spotreby tepla na meter štvorcový vykurovanej plochy. Túto mernú jednotku si vlastník vynásobí vykurovanou plochou svojho bytu a podielu na spoločných priestoroch.
Príklad kontroly vlastníka pri nákladoch na vykurovanie tam, kde nie sú osadené pomerové rozdeľovače a náklady sa rozpočítavajú na vykurovanú plochu. Pri rozpočítavaní nákladov za vykurovanie podľa pomerových rozdeľovačov si vlastník skontroluje náklad podľa odsúhlaseného koeficientu rozpočítavania napríklad 50 ku 50, to znamená, že 50 percent nákladov sa rozpočíta podľa vykurovanej plochy a 50 percent nákladov podľa nameraných hodnôt jednotlivých meračov na radiátoroch.
Dlhodobým problémom je uvádzaný údaj, napríklad regulačného príkonu v kW a namerané množstvo tepla v kWh. Prehľadnejšie a menej komplikované boli údaje uvádzane v GJ.
4. Čo s vysokým nedoplatkom?
Z čoho vlastne vzniká vysoký nedoplatok pri ročnom vyúčtovaní za byt? Dôvodom môžu byť niekoľko faktorov. Najčastejšími dôvodmi vysokých nedoplatkov sú:
•    zle nastavené zálohové platby, najmä náklad na vykurovanie a spotrebu vody, či už studenej alebo teplej;
•    nepredvídaná vysoká spotreba vody, napríklad pri dlhodobejšej návšteve;
•    vykurovanie, aj vtedy keď si vlastník rieši nadmerné teplo v byte vetraním a nie regulovaním cez termostatickú hlavicu na radiátore;
•    nesprávny odpočet vodomerov, alebo rozdeľovačov;
•    nesprávny počte osôb v byte;
•    zvýšený koeficient spotreby vody, napríklad nad hodnotu 1,2 čo môže spôsobovať čierny odber, úniky vody,
Chybu môže urobiť aj správca nesprávnym započítaním zálohových platieb alebo náklady na teplo môžu byť nesprávne rozpočítané, keď sa nevyúčtuje základná zložka odpojeným bytom z vykurovania v dome.
5. Vysokú faktúru najprv uhraďte, potom reklamujte
Ak sa vo vašom vyúčtovaní objavia nezrovnalosti, uplatnite si reklamáciu. S ňou sa obráťte na toho, kto vyúčtovanie vypracoval. Reklamáciu uplatnite po doručení u toho kto vyúčtovanie vypracoval. Teda u správcu. To platí aj vtedy, ak správca či spoločenstvo zadali vyúčtovanie nejakej firme. Lehotu na uplatnenie uvedenú vo vyúčtovaní (býva päť či štrnásť dní od doručenia) radíme brať skôr ako orientačnú: Zákon hovorí, že reklamovať treba bezodkladne po zistení nedostatku.
Na vybavenie takejto reklamácie platí lehota maximálne do 30 dní. Lehotu na vyrovnanie nedoplatku nájdete v zmluve o správe či o spoločenstve. Zvyčajne je tridsať alebo až šesťdesiat dňová. Upozorňujeme Vás však, že v  prípade ak nebola reklamácia ukončená v tejto lehote, neznamená to, že nedoplatok nemusíte uhradiť. V niektorých prípadoch je možné peniaze zložiť do súdnej úschovy. Ak sa reklamácia ukáže ako opodstatnená, peniaze vymáhajte nazad.
Nedoplatok by ste mali v stanovenej lehote vyplatiť jednorázovo alebo sa dohodnúť so správcom na splátkovom kalendári.

-1real-

_____________________________

Ako reklamovať ročné vyúčtovanie za byt?

Ak ste majiteľom bytu, do konca mája si nájdete v schránke ročné vyúčtovanie za bývanie. Jeho skontrolovanie by ste nemali zanedbať. Ak vám čísla nebudú sedieť, máte právo ho reklamovať.
Ročné vyúčtovanie je doklad o spotrebe tepla, vody a ostatných služieb, ktorý majiteľom bytov musia doručiť správcovia bytov alebo bytové družstvá do konca mája.
Spomínané vyúčtovanie pritom obsahuje pomerne veľa položiek a pôsobí tak mnohokrát neprehľadne. Napriek tomu by ste jeho skontrolovanie nemali zanedbať. Ak sa vám totiž zdá, že váš nedoplatok / preplatok je príliš vysoký, vyúčtovanie môžete reklamovať.
V zmysle zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca alebo spoločenstvo povinné vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory, a to najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov.
Čo by malo vyúčtovanie obsahovať:
Základným podkladom vyúčtovania je schválený zálohový predpis, ktorý by mal každý vlastník bytu obdržať koncom roka s platnosťou od 1.1. nasledujúceho roka. Vlastníci bytov sú povinní mesačne vopred uhrádzať na účet správcu alebo spoločenstva úhrady za plnenia (služby a práce spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru).
Plnenia/služby podliehajú ročnému vyúčtovaniu podľa skutočných nákladov fakturovaných od dodávateľov za uplynulý rok. Každá položka plnenia musí mať vo vyúčtovaní údaje o nameranej spotrebe za bytový dom a jej finančnom vyúčtovaní z faktúry od dodávateľa služby. V hlavičke vyúčtovania by mali byť uvedené údaje správcu resp. spoločenstva (názov, adresa, IČO, kontakty a pod.). V úvode vyúčtovania by mali byť: údaje o dome, vlastníkovi, číslo bytu ako variabilný symbol, počet osôb v dome, počet osôb žijúcich v byte a pod. Nezabudnúť na dátum spracovania vyúčtovania!
Samotné vyúčtovanie prevažná väčšina správcov, resp. spoločenstiev má uvedené v prehľadnej tabuľke, podľa toho aký software využíva na spracovanie údajov. Niekto si vystačí aj s jednoduchou excelovskou tabuľkou, prevažne u bytových domov s malým počtom bytov.
Najčastejšie služby uvádzané v ročnom vyúčtovaní:
•    Teplo na vykurovanie,
•    Ohrev teplej vody,
•    Objem teplej vody,
•    Objem studenej vody,
•    Zrážková voda,
•    Energia spoločných priestorov,
•    Upratovanie spoločných priestorov,
•    Výťahy,
•    Komíny,
•    Spoločná televízna anténa (STA),
•    Odvoz a likvidácia odpadu,
•    Havarijná služba,
•    Poistenie domu,
•    Požiarna ochrana, strážna služba, a pod.,
•    Správcovský poplatok, poplatok zástupcom vlastníkov v dome.
Pri každej službe by mali byť (nemusia) uvedené údaje za bytový dom, za byt vo forme platby a preplatku alebo nedoplatku za danú službu. Vlastníci bytov sa v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve musia dohodnúť, akým spôsobom sa budú jednotlivé plnenia/služby účtovať (na osoby, podľa meradiel, na plochu bytu), a to vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov a schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zmluva by mala uvádzať konkrétny spôsob rozpočítavania jednotlivých položiek vo vyúčtovaní. Dôležité pre vlastníkov je, aby boli v zmluve o výkone správy/SVB jasne stanovené pravidlá, podľa ktorých sa jednotlivé položky rozpočítavajú.
Máte nezrovnalosti vo vašom ročnom vyúčtovaní za byt za minulý rok? Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov ho mal doručiť všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov najneskôr do konca mája. Ak ho chcete reklamovať, máte na to 30 dní a do ďalších 30 dní naň správca/SVB musí reagovať a dať vám vysvetlenie. Čo si teda preveriť, ak vám vychádza vysoký nedoplatok, alebo ste v ňom objavili ďalšie sporné položky? Ak teda máte vo vyúčtovaní nejasnosti, obráťte sa priamo na správcu, resp. spoločenstvo. Väčšina nezrovnalostí sa dá vo väčšine prípadov logicky zdôvodniť. Korektný správca by nemal mať žiaden problém vysvetliť, aký kľúč pri rozpočítaní nákladov domu použil a predložil faktúry, na základe ktorých tieto náklady vznikli. Každý vlastník má podľa zákona právo nahliadať do dokumentácie, týkajúcej sa jeho domu.
Vyšiel vám nedoplatok či preplatok?
Ak súčet zaplatených zálohových platieb za minulý rok presiahol reálne náklady, vznikne v ročnom vyúčtovaní za byt preplatok. V opačnom prípade vznikne nedoplatok. Na preplatky a nedoplatky väčšinou vplýva zmena cien dodávaného tepla, vody či elektriny. Slabšia zima znamená nižšie náklady na vykurovanie a naopak. Keďže náklady na teplo a ohrev vody tvoria 60–70 percent nákladov na bývanie, práve tieto položky najviac vplývajú na výšku preplatku a nedoplatku. Najideálnejší stav je, ak správca, resp. spoločenstvo optimalizuje výšku zálohového predpisu a to na základe nákladov za predchádzajúci rok. Niektorí vlastníci majú radšej vyššie zálohové predpisy a dostanú preplatok, iní si ho zasa znižujú a prípadné nedoplatky uhrádzajú.
Dlh najskôr zaplaťte, potom reklamujte
Pri nedoplatku je treba aby ste ako vlastník bytu alebo nebytových priestorov v určenej reklamačnej dobe spravidla do 30 dní od doručenia nedoplatok uhradili. V podobnom termíne by ste mali obdržať aj preplatok, či už si ho necháte zaslať poštou alebo bankovým prevodom. Pokiaľ určité služby reklamujete, nie je to dôvod na pozastavenie platby. Vždy platí: nedoplatok vyrovnať a až potom ho prípadne reklamovať. Ak bude reklamácia oprávnená, bude nasledovať vyrovnanie. Doba reklamácie a úhrady preplatku alebo nedoplatku je vždy uvedená na ročnom vyúčtovaní alebo v Zmluve o spoločenstve a Zmluve o výkone správy. Pokiaľ chcete preplatok použiť na ďalšie mesačné platby, musíte to správcovi domu oznámiť, takéto riešenie nemá žiadne zákonné obmedzenie.
Ako správne reklamovať ročné vyúčtovanie?
Na každom ročnom vyúčtovaní musí byť uvedený dátum, dokedy ako vlastník môžete vyúčtovanie reklamovať. Finančné plnenie je vymožiteľné súdnou cestou do 3 rokov od doručenia vyúčtovania. Reklamovať vyúčtovanie musíte vždy u toho, kto vyúčtovanie vyhotovil, teda u správcu alebo u predsedu spoločenstva. Slovenská obchodná inšpekcia u vlastníkov bytov a nebytových priestorov kontroluje len formálne náležitosti vyúčtovania, napríklad nesprávnu cenu, nesprávny údaj o vykurovanej ploche bytu atď. Nesprávne údaje uvádzané u vyúčtovaných nákladov za vykurovanie a ohrev vody kontroluje príslušná Slovenská energetická inšpekcia. Poslednou možnosťou reklamácie, ak ste nespokojní, je riešenie súdnou cestou.
Reklamáciu si môžete uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania. Ako to vyzerá v praxi? Ak ako vlastník zistíte napríklad po pol roku od doručenia vyúčtovania, že počet osôb uvádzaný vo vyúčtovaní za upratovanie je nižší len preto, že sused nenahlásil užívanie bytu aj s priateľkou, upozornite na túto skutočnosť správcu. Ten to musí riešiť dodatočným prepočtom nákladov a naviac poplatok od vlastníka vymáhať v ďalšom období a zabezpečiť zníženie poplatku ostatným vlastníkom. Ak až po reklamačnej dobe zistíte, že spotreba vody vám nebola v zmysle vyhlášky účtovaná v pomere 10/90, požiadajte správcu o vysvetlenie a nápravu, ak to správca nerešpektoval, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Vyúčtovanie by vám museli prepracovať, pričom správcovi by bola uložená pokuta. Vo všeobecnosti sa dá konštatovať, že konzultácii a vysvetľovania správnosti zúčtovaných nákladov spojených s užívaním bytov je stále dosť, narastajúcu tendenciu skôr evidujeme pri vzájomnej komunikácii v bytových domoch, ako pri rozúčtovaní nákladov za služby.
Aké sú lehoty pri reklamácii?
30 dní pri nedoplatku i preplatku – do tejto lehoty musíte ako vlastník bytu zaplatiť nedoplatok vo vyúčtovaní, alebo by vám mali vrátiť preplatok.
30 dní na reklamáciu – toľko času máte na prípadnú reklamáciu ako vlastník bytu zo zákona odo dňa doručenia vyúčtovania a reklamácia by mala byť vybavená potom tiež do 30 dní.
Na koho sa môžete obrátiť pri reklamácii?
•    Písomnú sťažnosť im treba spravidla doručiť do 30 dní od doručenia vyúčtovania.
•    Správca ju musí následne vybaviť najneskôr do 30 dní.
•    Dozorným orgánom v spoločenstve je rada, ktorá po prerokovaní s predsedom predkladá zhromaždeniu na schválenie okrem iného aj vyúčtovanie úhrad za plnenia
Slovenská obchodná inšpekcia
•    Preveruje správne rozúčtovanie studenej vody, SV na prípravu TV, elektriny v spoločných priestoroch, používanie výťahov alebo upratovanie bytového domu.
•    Treba poslať žiadosť o prešetrenie, kde ku krátkemu opisu problému priložte kópiu vyúčtovania a súvisiacu dokumentáciu.
•    SOI nerieši spory medzi vlastníkmi a správcom ( napríklad hlasovanie, hospodárenie s fondom opráv a pod.) vo veci môže rozhodnúť súd.
Štátna energetická inšpekcia (ŠEI)
•    Nie ste spokojný s rozúčtovaním nákladov, alebo vám chýbajú jednotlivé zložky? Napíšte podnet na príslušný inšpektorát, podľa sídla správcu.
Úrad pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO)
•    Napíšte podnet v prípade podozrenia, že ceny, ktoré platíte za teplo, sú vyššie ako maximálne.
Príslušný prvostupňový súd
•    Ak ste ako vlastník bytu neuspeli u správcu, môžete sa so žalobou obrátiť na súd.

-Spotrebiteľské centrum-

_____________

vklad záložnej zmluvy 1

Dobrý deň. Na správu katastra som doručil návrh na vklad záložnej zmluvy, pričom správa katastra po preskúmaní predmetného návrhu a predložených listín prerušila konanie, nakoľko podmienky na povolenie vkladu záložného práva neboli splnené. O jeden mesiac som bol správe katastra doručil ďalší návrh na vklad záložnej zmluvy na tú  istú nehnuteľnosť ale s iným záložným veriteľom ako v prvej záložnej zmluve, a keďže podmienky boli pri tomto návrhu splnené, bol povolený vklad a záložné právo tak bolo do listu vlastníctva zapísané ako prvé v poradí. Nie som si istý, či postupovala správa katastra v konaní správne, poprosím o odpoveď. Ďakujem.

Dobrý deň.  Správa katastra nepostupovala správne, nakoľko konala v rozpore s ustanovením § 41 ods. 2 zák. č. 162/1995 Z.z. Katastrálneho zákona, podľa ktorého práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom sa úradu doručili zmluvy, verejné listiny alebo iné listiny o vzniku, zmene alebo zániku práva k nehnuteľnosti. O návrhu na vklad záložného práva, ktorý bol doručený ako druhý v poradí, mala správa katastra konať až po právoplatnom ukončení konania o návrhu na vklad záložného práva, ktorý bol doručený ako prvý v poradí. Iný postup by bol v rozpore so zákonom, aj keby sledoval zachovanie lehoty na rozhodovanie o návrhu na vklad. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Takéto rozhodnutie by mohol napadnúť len prokurátor protestom, prípadne účastník môže podať žalobu podľa § 247 a nasl.Občianskeho súdneho poriadku o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia a postupu správnych orgánov. V prípade tejto možnosti je účastník konania ako žalobca povinný byť zastúpený advokátom, pokiaľ nemá právnické vzdelanie sám. Ešte chcem dať do pozornosti, že ak vznikne na jednom zálohu viac záložných práv, môžu sa v zmysle § 151k ods. 3 Občianskeho zákonníka záložní veritelia dohodnúť o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie. Takáto dohoda nadobúda účinnosť registráciou dohodnutého poradia v osobitnom registri, týmto registrom je kataster nehnuteľností. Zmena poradia záložných práv sa zapíše do katastra nehnuteľností záznamom v zmysle § 34 ods. 1 zák. č. 162/1995 Z. z. O katastri nehnuteľností, pričom ako titul nadobudnutia sa vyznačí Z…/   dohoda o zmene záložných práv. V časti C listu vlastníctva sa potom zmena vykoná tak, že záložné práva sa prepíšu v zmysle uzavretej dohody.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

exekúcia a vyznačenie na liste vlastníctva

Dobrý deň. Bolo mi doručené oznámenie exekútora o exekúcii na môj byt. Chystal som sa ho v blízkej dobe predať. Je vyznačená exekúcia nejakým spôsobom aj v katastri nehnuteľností, akým spôsobom a čo to pre kataster a pre mňa znamená? Ďakujem za skorú odpoveď.

Dobrý deň. V zmysle § 134 a 135 zák. č. 233/1995 Z.z. Exekučného poriadku, exekútor vydáva upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti a toto upovedomenie doručí oprávnenému, povinnému, v ktorom okrem iného zakáže Vám ako povinnému, aby ste nehnuteľnosť previedol na niekoho iného alebo ju zaťažil. Toto upovedomenie doručuje exekútor aj príslušnej správe katastra, v obvode ktorej sa nehnuteľnosť (byt) nachádza. Uvedená skutočnosť sa zapíše do katastra nehnuteľností ako poznámka informatívneho charakteru. Po uplynutí 14 dní na podanie námietok zo strany Vás ako povinného (ak by napríklad nastali okolnosti, ktoré spôsobili zánik vymáhaného nároku alebo bránia jeho vymáhateľnosti alebo sú tu iné dôvody, pre ktoré je exekúcia neprípustná),  alebo po tom, čo bolo katastrálnemu úradu doručené rozhodnutie súdu o zamietnutí námietok, vydá exekútor príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti (exekučný príkaz), ktorý je exekútor povinný doručiť katastrálnemu úradu do vlastných rúk. Na základe exekučného príkazu vyznačí správa katastra na liste vlastníctva v časti B poznámku obmedzujúceho charakteru, ktorá obmedzuje vlastníka disponovať s nehnuteľnosťou, teda aj uvedený byt predať . Správa katastra na túto skutočnosť prihliada pri rozhodovaní o návrhu na vklad, t.j. môže návrh na vklad zamietnuť.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

úver, podnikateľ a ručiteľ

Dobrý deň. Môj strýko si zobral úver vo výške 40 tis. Eur. Ako podnikateľ nevedel predložiť daňové priznanie na dokladovanie svojho príjmu, preto potreboval ručiteľa, ktorý má stály mesačný príjem a ja som súhlasil. Strýko dal úver poistiť svojím domom. On však úver neplatí a prišli mi papiere, že dom ide do dražby. Teraz mám strach, či nemôže banka siahnuť aj na môj majetok. Je to možné? Ďakujem.

Dobrý deň.  Strýko zrejme svoj dom založil v prospech banky ako záložného veriteľa, teda na jeho dome je záložné právo. Ak Vám banka oznámila, že dom sa ide vydražiť, s veľkou pravdepodobnosťou začala s výkonom záložného práva z dôvodu neplatenia úveru. Pokiaľ sa dom strýka v dražbe predá, z predaja domu sa uspokojí pohľadávka banky a bude záležať na tom, či sa dom predá aspoň za sumu, ktorá predstavuje dlžnú sumu pre banku. Ak by sa dom predal za menšiu sumu ako je dlžná suma pohľadávky Vášho strýka, nastúpili by ste Vy ako ručiteľ. Podstatou totiž ručiteľského vzťahu je, že ručiteľ zodpovedá resp. má povinnosť uspokojiť pohľadávku veriteľa, teda banky, ak tak neurobí dlžník napriek prechádzajúcej výzve veriteľa. Inými slovami pokiaľ nebude predajom domu Vášho strýka pohľadávka banky celkom uspokojená a strýko túto pohľadávku resp. jej zvyšok sám neuspokojí, budete povinný Vy ako ručiteľ zvyšok dlžnej sumy uspokojiť. Po prípadnom uhradení zvyšnej sumy banke máte právo požadovať od strýka to, čo ste za neho plnili.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

hypotéka po rozvode 1

Poprosila by som o radu. S bývalým manželom sme počas trvania manželstva kúpili byt z prostriedkov hypotekárneho úveru z banky. Ja som na úverovej zmluve vedená ako spoludlžník. Po rozvode som zostala bývať v byte so synom a bývalý manžel býva so svojou priateľkou u jej rodičov. Ako mám postupovať keď si chcem vyriešiť otázku bývania tak, že zostanem bývať v byte a budem tak splácať úver ja? Chcem sa s bývalým mužom dohodnúť. Je možné aj nejaké finančné vyrovnanie zo strany bývalého manžela? Ďakujem za odpoveď.

Dobrý deň. Dohoda o vyporiadaní BSM predstavuje najjednoduchší spôsob, ako si vyriešiť vzájomné práva a povinnosti, majetok (aktíva) ale aj dlhy (pasíva) medzi bývalými manželmi, ktoré vznikli počas trvania manželstva. Tu však treba zdôrazniť, že táto dohoda sa týka a zaväzuje len bývalých manželov ako účastníkov dohody a nezasahuje do práv a povinností tretích osôb. Ním sa rozumejú napríklad  veritelia, veľakrát banky. Všetky práva týchto tretích osôb pochádzajúce zo záväzkového vzťahu uzavretého s manželmi za trvania BSM zostávajú teda nedotknuté. Dohoda o vyporiadaní BSM má totiž vo vzťahu k tretím osobám charakter akéhosi postúpenia záväzku na jedného z manželov, ktoré však vo vzťahu k nim nemá žiadnu právnu relevanciu. Ešte pred samotným uzavretím dohody je preto určite vhodné navštíviť banku, či by banka s takýmto znením dohody súhlasila a akceptovala Vás ako jediného dlžníka z hypotekárneho úveru. Banka má totiž vlastné podmienky, posudzuje predovšetkým bonitu klienta resp. dlžníka z úveru, a je možné, že s dohodou by nemusela súhlasiť, teda v úvere by ste naďalej figurovali ako spoludlžníci obaja bývalí manželia. Pokiaľ ide o finančné vyrovnanie zo strany bývalého manžela, samozrejme je možné, závisí to od toho, čo je predmetom dohody. V zásade dohoda o vyporiadaní BSM by mala obsahovať všetok majetok, majetkové práva, pohľadávky, ale aj všetky záväzky, ktoré vznikli počas trvania manželstva, teda mali by sa vyporiadať všetky majetkové práva a povinnosti manželov. Podľa toho, aký majetok (aktívum) pripadne do výlučného vlastníctva toho ktorého manžela resp. aký záväzok si ten ktorý manžel na seba zoberie, také je možné finančné vyrovnanie pre druhú stranu. V zmysle § 150 Občianskeho zákonníka sa v zásade vychádza sa z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Samozrejme v dohode je možné sa v týchto smeroch odchýliť a vyporiadať sa aj v inom pomere. Pokiaľ by k dohode medzi Vami a bývalým manželom nedošlo, je nutné obrátiť sa na súd s návrhom na vyporiadanie BSM. Je potrebné ešte dodať, že ak sa dohoda týka nehnuteľností, táto musí mať písomnú formu a nadobúda účinok vkladom do katastra nehnuteľností. V takýchto prípadoch ako je vyporiadanie BSM však odporúčam v rámci právnej istoty obrátiť sa na advokátsku kanceláriu.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

Daňové povinnosti po predaji nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti

Ak daňovník predal nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok) resp. časť nehnuteľnosti na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy, takýto príjem je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Skutočnosť, či príjem z predaja nehnuteľnosti u daňovníka podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.

Informácie sú poskytované v štruktúre:

Povinnosť podať daňové priznanie

Ak má daňovník príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane a takýto príjem presiahne za zdaňovacie obdobie roku 2016 polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, teda sumu 1 901,67 eura, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov FO typ B.

Takýto príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy [podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov], a to príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

V daňovom priznaní uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania,  tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).

Upozornenie: Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Od dane je oslobodený príjem:

  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
  • z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
  • z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. a iné).

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti 

Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

  • Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
  • Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
  • Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.

Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.

Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom napr.:

  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.
    • Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena – určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
    • V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
  • ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona),
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
  • výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:
    • úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
    • úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklady

+ Zobraziť viac

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).  

  • príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
  • príjem z  predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, by bol oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona). Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.

Príklady

+ Zobraziť viac

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.

  • Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena (určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve); ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
  • V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2016 príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2012. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní podľa vyššie uvedeného reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku – keďže k darovaniu nehnuteľnosti došlo do 31.12.2015).

Predaj nehnuteľnosti obstaranej formou hypotekárneho úveru

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti [§ 8 ods. 1 písm. b) zákona] a daňová povinnosť sa vysporiada podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.

Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstarávaná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie [§ 8 ods. 5 písm. f) zákona o dani z príjmov]. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. hypotekárne úvery, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľností.

Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v momente predaja

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti v závislosti od toho, na ktorú z uvedených činností je nehnuteľnosť využívaná. Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.

Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane, sa zahrnú do základu dane v takom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedenú činnosť.

Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania

Ak však nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona a výdavky je možné uplatniť najviac do výšky prijatých príjmov.

Príklad: Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2006 za 50 000 eur (po prepočte na eurá). Od roku 2009 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2013 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2016 byt predal za 60 000 eur.

Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 60 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu (§ 25 ods. 3 zákona).

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjmy z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.

Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z  predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.

Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.

Príklady

+ Zobraziť viac

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka).

Príklad:

+ Zobraziť viac

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností

V prípade rozostavanej stavby na účely zákona o dani z príjmov pri posudzovaní príjmov dosiahnutých z jej predaja, je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby (ak nie splnená podmienka oslobodenia) sa zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Ak však k jej predaju dôjde do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z jej predaja sa považuje za zdaniteľný príjem.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností

Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. výdavky na nákup materiálu a pod.).

Zdaňovanie príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom  zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

Ak dochádza napr. k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch z predaja bytu).

Príklad:

+ Zobraziť viac

Povinnosť registrácie

Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade.

-Finančná správa SR-

_____________

zamedzenie prístupu predajom časti nehnuteľnosti

Chcem veľmi pekne poprosiť o radu. Kúpil som od jednej firmy časť budovy, jedná sa cca o 40 m2 aj spolu s pozemkom pod budovou. Nedávno som sa dozvedel, že zvyšnú časť budovy aj s pozemkom firma odpredala ďalšej osobe. Teraz som v takej situácii, že nemám prístup do svojej budovy, lebo moja časť leží na  pozemku tejto osoby, ide asi o 15 m2, ktoré na prístup potrebujem. Majiteľ sa nechce dohodnúť. Mohla firma vôbec odpredať inému tú časť 15 m2 a zamedziť mi tak prístup do budovy? Čo môžem urobiť? Ako mám postupovať?. Vopred ďakujem.

Dobrý deň. Vychádzam z toho, že firma teda predávajúci ako pôvodný vlastník celej budovy aj s pozemkom mal právo odpredať pozemok, na ktorom aj stojí predmetná budova. Taktiež budem vychádzať z toho, že k budove vedie len jediná prístupová cesta, priamo cez pozemok, ktorý firma predala. Za takejto situácie prichádza do úvahy, že: a) by ste uzatvorili nájomnú zmluvu, v ktorej Vám vlastník pozemku prenajme časť pozemku zodpovedajúcej prístupovej ceste za odplatu; b) alebo by ste odkúpili tú časť pozemku zodpovedajúcej prístupovej ceste; c) alebo je tu možnosť zriadiť vecné bremeno (tzv. právo prechodu) na základe písomnej zmluvy medzi Vami a vlastníkom pozemku. V poslednom prípade pokiaľ by nedošlo k uzavretiu takejto dohody, môžete sa obrátiť na súd, aby rozhodol o zriadení vecného bremena. S vecným bremenom je spojená povinnosť znášať náklady vyplývajúce z práva prechodu, vo výške primeraných nákladov na zachovanie a opravu prístupovej cesty. Ak však prístupovú cestu užíva aj jej vlastník, ten je povinný znášať tieto náklady podľa miery spoluužívania.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

zamlčanie závady pri predaji domu

Koncom minulého roka som kúpil starší rodinný dom. Pri jeho rekonštrukcii som našiel v kuchynskej linke servisnú správu od kominára, kde bola uvedená závada, pričom táto závada bola zistená ešte pred predajom domu a nebola mi oznámená. Chcem sa opýtať, kto musí uhradiť odstránenie tejto závady resp. jej opravu?

Dobrý deň. Predpokladám, že ste o vade v čase kúpy rodinného domu nevedeli. V zmysle § 500 Občianskeho zákonníka, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností (z katastra nehnuteľností), nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ (predávajúci) výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád. Podľa popísanej situácie mám za to, že ide o vadu skrytú. Predávajúci je povinný upozorniť kupujúceho na vady veci, o ktorých vie. V tomto prípade predávajúci musel o vade vedieť, nakoľko je tu servisná správa, ktorá Vám ale nebola predložená. Máte tak nárok na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak by vada robila dom neupotrebiteľným, nespôsobilým na riadne užívanie, máte nárok od zmluvy odstúpiť. Ak by ste dali vadu odstrániť na vlastné náklady, následne môžete požadovať od predávajúceho primeranú zľavu, ktorá by sa rovnala výške zodpovedajúcej Vami vynaloženým nákladom.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

je nutné meniť el.rozvody v bytoch?

Je nutné vymieňať hliníkové rozvody v bytoch, alebo povinné?

Výmena hliníkových vodičov elektrického rozvodu v byte za medené vodiče z hľadiska elektrického je samozrejme dobrá, ale vôbec nie nutná-

  • Ak nie sú problémy s prechodovými odpormi,
  • ak nevznikajú žiadne úbytky napätia medzi rozvodmi,
  • ak sa hliníkové vodiče nelámu a nerobia problémy pri výmene zásuviek, vypínačov,
  • ak sa pri veľkom prúdovom odbere zásuvky nezohrievajú…, tak treba popremýšľať, pretože nečakajte žiadne zázraky po výmene vodičov, mimo účtu v banke…Z hľadiska investície je to už trochu iné. Záleží na tom, ako sú uložene pôvodné vodiče, či v stene, zaliate v betóne panelu, lepené pod omietku, v rúrkach zasekané v paneloch,.. vtedy treba drážkovať celý byt, alebo lištovať po povrchu…….Samozrejme, medené vodiče sú dosť drahé (samozhášacie ešte drahšie), k tomu práca,… nebude to lacné. Nakoniec treba brať do úvahy že ak v byte budú medené a po byt zase hliníkové… určite sa nájde dôležitejšia investícia, ak nie je nutná výmena rozvodov z dôvodu nefunkčnosti, alebo havarijného stavu, či iných problémov s elektrinou v byte. Ak ste ale kúpili byt a máte ho prázdny, odborníka po ruke, je dobré preventívne vymeniť elektrické rozvody, keď už pre nič iné, tak aspoň pre nové rozmiestnenie zásuviek, rozvodu iných signálov po byte a myslieť dopredu, ak by ste sa rozhodli meniť plynový sporák za elektrický (teda ak už nie je, ale v tom prípade by mal byť k nemu dimenzovaný správny istič aj vedenie). Nezabudnite ale, že túto prácu radšej zverte odborníkom, potrebujete totiž revíznu správu. A druhá vec, prach budete mať aj v zavretej termoske. 🙂

-DD-

_____________

značkový kľúč

_____________

získa sused vecné bremeno cez môj pozemok?

Dobrý deň. Prostredníctvom realitnej kancelárie som odkúpil od pôvodných majiteľov dve väčšie parcely lesného pozemku na stavbu rekreačných domov a polovičný podiel na parcele, cez ktorú má viesť príjazd. Majitelia dvoch chát postavených pred mojimi parcelami si dodatočne odkúpili pozemky okolo svojich chát, ale nemajú záujem na odkúpenie podielov na vytvorenie nového príjazdu. K prvej chate majú prístup priamo z lesnej cesty, k druhej chate susedia používajú príjazd cez moju parcelu, nadväzujúci na inú lesnú cestu, ktorá je neoficiálna, vyjazdená. Susedia žiadajú, aby som im predal časť parcely, po ktorej jazdia. S týmto som nesúhlasil, lebo vjazd zasahuje až do stredu parcely a s polovičnou výmerou by nemala svoju pôvodnú hodnotu. Môj návrh, aby sa spolupodieľali na novom príjazde alebo aspoň čiastočne posunuli svoj vjazd na pozemok, čím by jazdili po mojej parcele v menšej miere, zamietli. Teraz ma upozornili, že budú žiadať zriadenie vecného bremena na mojej parcele týkajúce sapráva prejazdu cez súd. Boli by susedia s prípadnou žalobou na súde úspešní? Vopred ďakujem. Martin zo Sliača

Odpoveď: Dobrý deň, v zmysle § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cestycez priľahlý pozemok. Inými slovami, susedia sa môžu obrátiť na súd s prípadným návrhom na zriadenie vecného bremena a súd môže ale ani nemusí ich návrhu vyhovieť. Z citovaného ustanovenia je zrejmé, že súd pri rozhodovaní musí skúmať, čiprístup vlastníka k svojej stavbe nemožno zabezpečiť inak. Z Vášho popisu situácie by bolo možné uvažovať o tom, že prístup k stavbe Vášho suseda by bol možný aj cez navrhovanú prístupovú cestu. Pokiaľ ste vlastníkom pozemku, ktorá má byť navrhovanoupríjazdovou cestou, mohol by sused napríklad žiadať o zriadenie vecného bremena cez túto príjazdovú cestu, to znamená že prístup k stavbe Vášho suseda cez Váš pozemok by nemusel byť jediným prístupom a súd by tak nemusel vyhovieť návrhu suseda na zriadenie vecného bremena zodpovedajúce práva prejazdu cez Váš pozemok. Okrem toho má vecné bremeno vlastníka pozemku, v neprospech ktorého je vecné bremeno zriadené, obmedziť v nevyhnutnej miere. To znamená, že ak sa Váš sused môže dostať ku svojej chate aj tak, že v menšej miere zasiahne do Vášho pozemku, že by ho bolo možné posunúť ako ste spomínali, vecné bremeno by sa malo zriadiť len v nevyhnutnej miere. Ešte je potrebné dodať, že vecné bremeno by súd zriadil za peňažnú náhradu.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

vydržanie 1

Dobrý deň, som vlastníkom 1/20-iny pozemku, na pozemku kde predtým stál dom a humno mojich prastarých rodičov, ktoré však počas vojny zhoreli a odvtedy tam bolo len smetisko a zhorenisko. V roku 1992 sme si s rodičmi v dobrej viere že sme jediní vlastníci na pozemku postavili chatku, na čo sme dostali aj povolenie od okresného úradu a doteraz ju užívame. V súčasnej dobe, keď som si chcel aj ja postaviť na parcele malú chatku, som na správe katastra zistil, že nie sme jediní vlastníci. Dozvedel som sa, že môžem pozemok dostať do vlastníctva tzv. vydržaním. Začal som oslovovať ľudí, ktorí sú dedičmi ostatných spoluvlastníkov (nakoľko tí sú mŕtvi) a zbierať ich podpisy, chýbajú mi však ešte tri. Chcel by som sa spýtať, či môžem návrh na vydržanie podať za takejto situácie, alebo je potrebné mať všetky podpisy, aký je postup. Ďakujem.  M. Staré Hory

Odpoveď: Dobrý deň. V zmysle občianskeho zákonníka sa oprávnený držiteľ (ktorý je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu vec alebo právo patrí) stáva vlastníkom veci, ak ju má v tomto prípade, keďže ide o nehnuteľnosť, nepretržite v držbe po dobu 10 rokov. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že je držba oprávnená. Otázku dobromyseľnosti treba skúmať s ohľadom na okolnosti konkrétneho prípadu. V prípade, že sú splnené podmienky pre takéto nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním, túto skutočnosť v nesporných prípadoch na účely zápisu do katastra nehnuteľnosti osvedčuje notár vo forme notárskej zápisnice. Pokiaľ by bolo vydržanie nehnuteľnosti sporné (notár by napríklad nemal  preukázané, že sa pozemok vydržal), tieto spory rozhodujú súdy. Podpisy ostatných spoluvlastníkov v súvislosti s vydržaním nie sú v zásade nevyhnutné. Vždy je potrebné posudzovať konkrétne okolnosti každého prípadu.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

susedský spor

prepáčte, obsah je skrytý

_____________

darovanie a dve sestry

Dobrý deň, moja mama pre piatimi rokmi prepísala byt na moju sestru na základe darovacej zmluvy, teraz je moja sestra jeho výlučnou vlastníčkou. Pri prepise sa vtedy mama so sestrou dohodla, že mám aj ja polovičný podiel na byte, keďže sme dve sestry. Teraz sa moja sestra rozhodla byt predať, ale odmieta ma vyplatiť. Môže moja mama nejakým spôsobom zrušiť darovaciu zmluvu a získať tak byt späť do jej vlastníctva? Ďakujem za odpoveď.       Júlia (Detva)

Odpoveď: Dobrý deň. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, musí byť darovacia zmluva písomná v zmysle § 628 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na uvedené je tak ústna dohoda medzi Vašou matkou a Vašou sestrou o tom, že polovica bytu patrí Vám, neplatná, nakoľko Vám túto polovicu bytu matka nedarovala písomnou zmluvou. Darca sa môže domáhať vrátenia daru v zmysle zákona len vtedy, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo voči členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy (rozumie sa tým najmä fyzické násilie, neposkytnutie potrebnej pomoci, hrubé urážky voči darcovi alebo členom jeho rodiny a pod.). Samotnú skutočnosť, že sa Vaša mama ústne dohodla s Vašou sestrou, že polovica bytu patrí i Vám a teraz vám sestra odmieta vyplatiť polovicu peňazí z predaja bytu, nemožno bohužiaľ považovať za dôvod, pre ktorý by sa mama mohla domáhať vrátenia daru od Vašej sestry súdnou cestou.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

darovanie-zmluva-ťarcha

Dobrý deň chcem poprosiť o radu, moja mama a otčim mi na základe darovacej zmluvy darovali rodinný dom s tým, že majú doživotné právo bývať v tomto dome, ale toto nie je zapísané na liste vlastníctva ako ťarcha, len je v zmluve uvedené že im ako obdarovaný do konca života umožním bývať v darovanom dome a užívať nehnuteľnosť a že im do konca života poskytnem všetku potrebnú pomoc a opateru. Rok po podpísaní darovacej zmluvy sa rozviedli. Po rozvode mojej mame exmanžel znepríjemňuje život, na základe čoho podala na neho trestné oznámenie a odmieta sa taktiež podieľať aj na výdavkoch týkajúcich sa bývania. Chcem sa spýtať či môžem cez súd požiadať o o zrušenie doživotného bývania a opatrovania pre neho a či si môže dotyčný odo mňa nárokovať náhradné bývanie alebo nejaké finančné odškodné. Ďakujem za odpoveď.  Ján K. Banská Bystrica

Odpoveď: Dobrý deň. Písomným vyhlásením uvedeným v darovacej zmluve ste Vy ako obdarovaný prevzali na seba osobný záväzok, je to Váš záväzok, bez ohľadu na to, či ste alebo nie ste vlastníkom darovanej nehnuteľnosti. Aby išlo o vecné bremeno ako má na mysli ustanovenie § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka, toto by muselo byť zapísané ako ťarcha aj na liste vlastníctva. Vtedy by Vás ako vlastníka nehnuteľnosti obmedzovalo v prospech niekoho iného tak, že ste povinní niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Takéto vecné bremeno sa vždy viaže na nehnuteľnosť, to znamená, že kto je aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti, je povinný si aj plniť povinnosti vyplývajúce z vecného bremena. To však nie je Váš prípad a preto neprichádza do úvahy ani zrušenie vecného bremena súdom, lebo žiadne vecné bremeno nebolo zriadené. Pokiaľ by ste Váš záväzok umožniť darcom bývať v darovanom dome a užívať ho a poskytnúť im do konca života opateru porušili, bolo by to porušenie záväzku vyplývajúce zo zmluvy a museli by ste niesť následky porušenia zmluvy. Takýmto následkom by mohla byť možnosť darcu odstúpiť od zmluvy a domáhať sa vydania darovanej nehnuteľnosti, prípadne  následky vyplývajúce z ustanovení darovacej zmluvy.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo-pozemok a stavba

Dobrý deň. Chcela by som sa opýtať. Manžel bol vlastníkom pozemku, na ktorom sme začali stavať dom už pred svadbou, a je uvedený aj ako stavebník na stavebnom povolení. Keďže sme spoločne financovali stavbu tak pred ako aj počas manželstva, chceme byť uvedení obaja ako vlastníci nehnuteľnosti. Akým spôsobom je to možné zabezpečiť. Ďakujem. Miriam V. Ban. Bystrica

Odpoveď: Dobrý deň. Pokiaľ ide o pozemok manžela, je jednoznačné, že ak bol Váš manžel vlastníkom pozemku ešte pred uzavretím manželstva, je výlučným vlastníkom pozemku aj v súčasnosti po uzavretí manželstva. Pokiaľ by ste sa však s manželom dohodli, že chcete byť spoluvlastníčkou pozemku, do úvahy prichádza napríklad darovanie Vám jednej polovice pozemku a stali by ste sa tak podielovými spoluvlastníkmi spolu s manželom. Pokiaľ ide o vlastníctvo k stavbe, je rozhodujúce, v akom stave sa nachádzala stavba pred tým, než ste manželstvo uzavreli. V zmysle § 132 Občianskeho zákonníka, vlastníctvo veci možno nadobudnúť zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom. Jednou z takýchto skutočností je aj vytvorenie veci, teda aj stavby. Podľa ustálenej súdnej praxe rozhodujúcim faktorom je, či mala rozostavaná stavba pred uzavretím manželstva prvky dlhodobej životnosti (to znamená zvislé, vodorovné konštrukčné prvky, konštrukcia strechy a schodište, prípadne väčšinu ostatných prvkov, ktoré stavbu charakterizujú ako vec v právnom zmysle slova). V takomto prípade by bola stavba vytvorená ešte pred uzavretím manželstva, a Vy obaja spolu s manželom ste predmetnú stavbu spolu aj financovali, stali ste sa podielovými spoluvlastníkmi tejto stavby v momente, kedy stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti. Pokiaľ rozostavaná stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti až po uzavretí manželstva, stali ste sa obaja s manželom bezpodielovými spoluvlastníkmi v momente, kedy stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti. Teda nie je rozhodujúce, kto je ako stavebník uvedený na stavebnom povolení.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

spoluvlastníctvo a nadstavba

Dobrý deň. Prosím o radu. Môj manžel vlastní nadpolovičnú väčšinu rodinného domu s pozemkom, asi 12/20. Zvyšok vlastnia ďalší traja spoluvlastníci. Teraz by sme chceli nadstavovať, prípadne na pozemku pristaviť nový domček. Je k vydaniu stavebného povolenia potrebný súhlas všetkých troch spoluvlastníkov, nakoľko sa s jedným z nich nedá dohodnúť? A potrebujeme vlastne ich súhlas keď manžel vlastní väčšinu? Jana P.

Odpoveď: Dobrý deň. Hospodárenie so spoločnou vecou patriacou do podielového spoluvlastníctva upravuje § 139 a nasl. Občianskeho zákonníka. O hospodárení rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, teda uplatňuje sa tzv. majoritný princíp, t.j. princíp, pri ktorom je rozhodujúca väčšina počítaná podľa veľkosti podielov a nie podľa počtu spoluvlastníkov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Z popísanej Vašej situácie vyplýva, že stavebný úrad by nemal požadovať súhlas všetkých spoluvlastníkov k vydaniu stavebného povolenia, ale postačovať by mal súhlas majoritných spoluvlastníkov, teda väčšiny spoluvlastníkov predmetného rodinného domu. Zároveň ale musím upozorniť, že pokiaľ ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o takejto zmene rozhodol súd. Posúdenie, či ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, závisí od posúdenia konkrétneho prípadu. Za dôležitú zmenu treba v zásade považovať takú zmenu, ktorá sa dotýka samotnej podstaty veci (napríklad zásadná prestavba domu), pričom tohto práva sa musia prehlasovaní spoluvlastníci domáhať súdnou cestou.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

vecné bremeno

Dobrý deň, som vlastníkom rodinného domu na ktorom je zriadené vecné bremeno. Jeden z účastníkov tohto vecného bremena zomrel a druhý má náhradné bývanie vyriešené. Je možné túto nehnuteľnosť odpredať a zrušiť vecné bremeno?  Juraj K. Zvolen

Odpoveď: Na náklade opisu Vašej situácie nie je zrejmé, či Vaše vecné bremeno je spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (t.j. obmedzuje Vás ako vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať), alebo právo spojené s vecným bremenom patrí určitej osobe.  Ak právo zodpovedajúce vecnému bremeno patrilo určitej konkrétnej osobe, ktorá ako píšete už zomrela, toto vecné bremeno zriadené v jej prospech zaniklo jej smrťou.

Pri druhej osobe, ktorá má náhradné bývanie, je to zložitejšie. Vecné bremeno v zmysle § 151p Občianskeho zákonníka zaniká rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona a ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, tak zanikne najneskôr smrťou alebo zánikom takejto osoby. Vecné bremeno zo zákona zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnému užívaniu jej nehnuteľnosti, teda oprávnený už nemá v podstate žiadne výhody z vecného bremena (napríklad vyschne voda v studni, ku ktorej mal oprávnený vecné bremeno zodpovedajúce práva vstupu k tejto studni a tým že v studni nie je voda, už nemôže mu slúžiť). Prípadne za situácie, že vznikne v dôsledku zmeny pomerov hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu (t.j. za vecné plnenie alebo peňažné plnenie) obmedzuje alebo zrušuje. Napríklad by mala oprávnená osoba právo prechodu cez pozemok povinného k svojmu domu a časom by sa stal oprávnený vlastníkom pozemku, cez ktorý by sa mohol taktiež dostať ku svojmu domu. Súd v každom prípade zhodnotí tak subjektívne ako i objektívne dôvody, ktoré priamo vyvolali takýto hrubý nepomer a na základe rozsahu tohto nepomeru ako aj toho, ako je oprávnená osoba na výkon z vecného bremena odkázaná, potom rozhodne, či vecné bremeno ponechá, obmedzí alebo zruší a za akú náhradu. Z vami popísanej situácie to nie je možné presne posúdiť, čo by vo Vašom prípade prichádzalo do úvahy.

 Záverom je tiež dôležité uviesť, že vecné bremeno možno zrušiť aj písomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena, čo by bol najrýchlejší a najkompromisnejší spôsob zrušenia vecného bremena.  K takému zániku vecného bremena  na základe písomnej zmluvy je potrebný vklad do katastra nehnuteľnosti. Pokiaľ však predáte nehnuteľnosť ešte pred zrušením vecného bremena, zostane toto vecné bremeno zachované, t.j. pôsobí aj na nadobúdateľa nehnuteľnosti, teda kupujúceho.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

susedov vodovod pod mojim pozemkom

Dobrý deň. Som spolu s manželom vlastníčkou pozemku, na ktorom si chceme postaviť chatku. Zistili sme, že cez parcely je vedená vodovodná prípojka druhého suseda, ktorá nie je uvedená na liste vlastníctva ako ťarcha. Chcela by som sa spýtať, či po uplynutí nejakej doby nebudeme musieť túto prípojku akceptovať ako bremeno. Rozprávali sme sa s dotyčným susedom, nám neprekáža jej užívanie, ale v prípade napríklad výkopových prác na pozemku sme sa dohodli, že by sa prípojka radšej premiestnila. Postačilo by písomné vyhlásenie od suseda, že nemá záujem o vecné bremeno? Našim záujmom je, aby náš pozemok zostal bez vecných bremien. Za odpoveď ďakujem.  Denisa  Banská Bystrica

Odpoveď:

Dobrý deň. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť okrem iného aj výkonom práva (vydržaním) v zmysle § 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka, pričom príslušný paragraf odkazuje na ustanovenia § 134 Občianskeho zákonníka o vydržaní, ktoré tu platia obdobne. To znamená, že oprávnený držiteľ ( v tomto prípade by to bol sused) sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu 3 rokov, ak ide o hnuteľnú vec, a po dobu 10 rokov, ak ide o nehnuteľnosť, a ak je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí. Teda rozlišujúcim kritériom a jedným zo základných zákonných predpokladov je dobromyseľnosť držiteľa. Po celú vydržaciu dobu musí byť držba pokojná, bez toho, aby si niekto uplatňoval vlastnícke právo na túto vec. Je zrejmé z Vašej otázky, že ste so susedom o vodovodnej prípojke hovorili, z uvedeného dôvodu tak nemôže vecné bremeno na vedenie vodovodnej prípojky vydržať, pretože jeho držba nie je dobromyseľná, lebo vie o Vašom vlastníckom práve k pozemku. Ak by aj nedošlo medzi Vami k dohode, zákon umožňuje súdu, aby na návrh vlastníka stavby zriadil vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok, nie však iné právo, ani právo na zriadenie vodovodnej prípojky.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

Kód spôsobu využitia pozemku

KÓD SPÔSOBU VYUŽÍVANIA POZEMKU

Kód Spôsob využívania pozemku
1 Pozemok využívaný pre rastlinnú výrobu, na ktorom sa pestujú obilniny, okopaniny, krmoviny,technické plodiny, zelenina a iné poľnohospodárske plodiny alebo pozemok dočasne nevyužívaný pre rastlinnú výrobu
2 Pozemok vysadený chmeľom alebo pozemok vhodný na pestovanie chmeľu, na ktorom bol chmeľ dočasne odstránený
3 Pozemok, na ktorom sa pestuje vinič alebo pozemok vhodný na pestovanie viniča, na ktorom bol vinič dočasne odstránený
4 Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny
5 Pozemok v rámci záhradného centra, na ktorom sa pestuje okrasná nízka a vysoká zeleň alebopozemok dočasne využívaný na výrobu trávnikových kobercov, vianočných stromčekov a inej okrasnej zelene
6 Pozemok súvisle vysadený ovocnými stromami, ovocnými krami a ovocnými sadenicami na jednom mieste, jedným alebo viacerými druhmi
7 Pozemok lúky a pasienku trvalo porastený trávami alebo pozemok dočasne nevyužívaný pre trvalý trávny porast
8 Na pozemku je postavený skleník, japan, parenisko a iné
9 Na pozemku je škôlka pre chmeľové sadivo, viničová škôlka, škôlka pre ovocné, alebo okrasné dreviny,lesná škôlka alebo semenný sad a iné
10 Na pozemku je účelová ochranná poľnohospodárska a ekologická zeleň proti erozívnych opatrení a opatrení na zabezpečenie ekologickej stability územia
11 Vodný tok (prirodzený – rieka, potok; umelý – kanál, náhon a iné)
12 Vodná plocha (jazero, umelá vodná nádrž, odkryté podzemné vody – štrkovisko, bagrovisko a iné)
13 Rybník – umelá vodná nádrž určená na chov rýb vrátane stavieb
14 Močiar
15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom
16 Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom
17 Pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom
18 Pozemok, na ktorom je dvor
19 Pozemok, na ktorom je spoločný dvor
20 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – železničná, lanová a iná dráha a jej súčasti
21 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – diaľnica a rýchlostná komunikácia a jej súčasti
22 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – cestná, miestna a účelová komunikácia, lesná cesta, poľná cesta, chodník, nekryté parkovisko a ich súčasti
23 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – vzletová, pristávacia a rolovacia dráha letiska a jej súčasti
24 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – prístav, plavebný kanál a komora, priehrada a iná ochranná hrádza, závlahová a melioračná sústava a jej súčasti
25 Pozemok, na ktorom je postavená ostatná inžinierska stavba a jej súčasti
26 Pozemok, na ktorom je rozostavaná stavba
27 Pozemok, na ktorom je zrúcanina
28 Pozemok, na ktorom je postavený vstupný portál do podzemnej stavby alebo pivnice
29 Pozemok, na ktorom je okrasná záhrada, uličná a sídlisková zeleň, park a iná funkčná zeleň a lesný pozemok na rekreačné a poľovnícke využívanie
30 Pozemok, na ktorom je ihrisko, štadión, kúpalisko, športová dráha, autokemp, táborisko a iné
31 Pozemok, na ktorom je botanická a zoologická záhrada, skanzen, amfiteáter, pamätník a iné
32 Pozemok, na ktorom je cintorín alebo urnový háj
33 Pozemok, ktorý slúži na ťažbu nerastov a surovín
34 Pozemok, na ktorom je manipulačná a skladová plocha, objekt a stavba slúžiaca lesnémuhospodárstvu
35 Pozemok, na ktorom je skládka odpadu
36 Pozemok, ktorý nie je využívaný žiadnym z uvedených spôsobov
37 Pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok
38 Pozemok s lesným porastom, dočasne bez lesného porastu na účely obnovy lesa alebo po vykonaní náhodnej ťažby
99 Pozemok využívaný podľa druhu pozemku

 

_____________

Čo už nemusíte platiť pri úveroch

prepáčte, obsah je skrytý