TESTA

PORADŇA

Na odosielanie Vašich otázok použite prosím tento kontaktný formulár  (Odpovede na Vaše otázky sú nižšie)

Ak máte otázky ohľadne nehnuteľností, ich predaja, kúpy, prenájmu, dedenia, exekúcií, vydržania, vlastnenia, či spôsobu ich financovania, bez váhania sa na nás obráťte. Na Vaše otázky sa budeme snažiť odpovedať v čo možno najkratšom čase, prípadne ich postúpime odborníkom s ktorými spolupracujeme. Do tejto Poradne môžete  zasielať svoje otázky a postrehy, ak si však neprajete ich zverejnenie, zreteľne to vyznačte a odpovedať Vám budeme prostredníctvom e-mailu. Nakoľko je táto poradňa všeobecná a bezplatná nežiadajte nás prosím o kontrolu Vašich dokumentov a vypracovanie konkrétnych písomností, s tým Vám pri osobnom, alebo písomnom styku pomôže spolupracujúca Advokátska kancelária, alebo naša realitná kancelária. Ďakujeme za pochopenie.

_____________

pripravovaná novela zákona o vzťahoch ku pôde 2019

Novela zákona o vzťahoch k pôde ide do druhého čítania

Poslanci NR SR v stredu 27. marca 2019 posunuli do druhého čítania komplexnú novelu zákona č. 229/1991 Z. z. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku, ktorou sa mení aj zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a zákon č. 326/2005 Z. z. o lesoch. Táto novela navrhuje úpravu niektorých ustanovení zákona o pôde. Ten v čase svojho prijatia v roku 1991 určil, že nadobudnutím účinnosti tohto zákona, vzniká k poľnohospodárskej pôde a k lesným pozemkom „nájomný vzťah zo zákona“. „Nesúlad medzi zákonom o lesoch a podmienkami zákona o pôde viažucimi sa k spôsobu ukončenia nájmu zo zákona spôsobuje veľa problémov. Úpravami v zákone o pôde sa mení znenie jeho paragrafov tak, aby proces ukončenia nájmu lesných pozemkov zo zákona a postup povinných a oprávnených osôb bol podrobnejšie a jednoznačnejšie konkretizovaný“. Súčasťou materiálu je aj povinnosť vydania všeobecne záväzného právneho predpisu na určenie výšky nájomného za „nájom zo zákona“, ktorý umožní jednoducho a pritom exaktne určiť výšku nájomného k lesnému pozemku. Zmeny a úpravy zákona o lesoch sa týkajú najmä oblasti odborného obhospodarovania lesa, v rámci ktorej sa umožňuje, za určitých podmienok, obhospodarovanie lesa viacerými obhospodarovateľmi aj na výmere menšej ako 0,5 hektára. „V nadväznosti na túto skutočnosť sa upravili kompetencie odborných lesných hospodárov a precizovala sa problematika a proces evidencie lesných pozemkov“. Osobitnú časť novely tvorí novo doplnený diel, ktorým sa v nadväznosti na špecifiká lesného hospodárstva rozpracovala problematika nájomných vzťahov k lesným pozemkom. „Pri úprave týchto nájomných vzťahov sa zároveň zadefinovali postupy a princípy pri podielových spoluvlastníkoch prenajímaného pozemku. Okrem uvedených všeobecných náležitostí nájomných vzťahov k lesným pozemkom novela upravuje aj ďalšie špecifiká nájomného vzťahu k lesným pozemkom vo vlastníctve štátu alebo vo vlastníctve neznámych vlastníkov a aj špecifiká nájomného vzťahu k lesným pozemkom dotknutým realizáciou projektu pozemkových úprav“. Predkladaná novela zákona zavádza aj inštitút osobitného obhospodarovania lesa. Po prípadnom schválení aj v druhom čítaní by nadobudla účinnosť od 1. júla 2019, pričom niektoré body by vstúpili do platnosti až 1. septembra 2019.

-DD-

_____________

zmeny stavebného sporenia 2019

Zmeny v stavebnom sporení pre rok 2019:

 Štátna prémia –Najväčšími zmenami prejde poskytovanie štátnej prémie. Tá síce dosiahne o pár eur viac, no získať ju bude omnoho ťažšie.

 – výška maximálnej štátnej prémie vzrastie zo 66,39 € na 70 €

– na získanie plnej prémie bude po novom nutné vložiť 2800 €

prémiu získajú len sporitelia s hrubým príjmom nižším ako 1,3-násobok priemernej mzdy

– ak sporitelia vložia peniaze v druhej časti roka, budú mať právo už len na polovicu prémie

– na obmedzenie prémie doplatia aj sporitelia s medziúvermi, pri nich sa prémia úplne ruší

Priateľskí sporiteliaJedna z najväčších výhod, ktorá plynula z uzatvorenia tohto produktu, bude minulosťou. Ide o tzv. štatút priateľských sporiteľov, ktorý po novom definitívne končí.

– doposiaľ mohli sporitelia po 6 rokoch použiť nasporené peniaze bezúčelovo

– po novom bude potrebné preukázať účel použitia financií aj po 6 rokoch

– novinka platí na všetky zmluvy so sporiteľňami uzatvorené od 1.1. 2019

-DD-

_____________

kedy je izba izbou

Dobrý deň, prosím vás môže predávajúci označiť po rekonštrukcii bývalú väčšiu špajzu (loggiu) za izbu a vydávať tak 2 izbový byt za 2 a pol, alebo trojizbový? A aký je rozdiel medzi obytnou a podlahovou plochou? Ďakujem za skorú odpoveď.

Dobrý deň, obytná miestnosť má mať minimálne 8 m2 aby sa dala nazývať izbou, zároveň musí byť priamo, alebo dostatočne vykurovaná, priamo osvetlená a priamo vetrateľná. Podlahová plocha je plocha všetkých obytných miestností prislúchajúcich bytu plus príslušenstvo, t.j. pivnice, loggie, kuchyne, wc, kúpeľne. Obytná plocha je plocha len obytných miestností (izieb).

-DD-

_____________

pozor na zmeny v katastrálnom zákone od októbra 2018

Od októbra 2018 je účinná novela katastrálneho zákona. Nová zákonná úprava sa pokúsila riešiť problémy praxe, no niektoré zásadné nedostatky, (napr. formálnosť predaja bytu) ostali nedotknuté.

Pozitívne novinky:

V informačnom systéme sa už budú evidovať ceny všetkých nehnuteľností.  Údaje o cenách však bude mať k dispozícii len vlastník a vybrané subjekty (napr. súdy, Národná banka Slovenka). Reálna hodnota nehnuteľností sa doteraz dala zistiť len prácne zo zmlúv uložených v zbierke listín.

K zmluvám a iným listinám spôsobilým na zápis nebude potrebné prikladať geometrický plán. Bude postačovať uvedenie čísla, pod ktorým bol plán úradne overený.

Podrobnejšie bol vymedzený postup pri zápise listiny, ktorá nevychádza z údajov katastra (§ 36a), čo by malo zvýšiť právnu istotu v týchto situáciách.

Po novom si občania budú môcť z katastrálneho operátu vyhotovovať aj kópie z katastrálneho operátu (napr. mobilom). Doteraz zákon umožňoval len vyhotovenie odpisov, náčrtov a výpisov. Kopírovanie sa v praxi často vykonávalo, no jednoznačné oprávnenie v zákone chýbalo.

Úrady tiež budú môcť občanom vyhotoviť súpis nehnuteľností, ktoré vlastnia v rámci celej SR. Takýto výpis uľahčí vlastníkom spravovanie ich majetku. Doteraz museli samostatne žiadať o všetky listy vlastníctva.

Problematické novinky:

Doteraz (pôvodný § 6 ods. 2) bolo nejasné, ktoré inžinierske a drobné stavby možno do katastra zapísať. Podľa novej úpravy sa budú môcť do katastra zapísať len stavby ohraničené obvodovými múrmi a strešnou konštrukciou. Na jednej strane sa teda odstránila právna neistota pri určovaní toho, čo do katastra patrí a čo nie, no na druhej strane sa vlastníkom niektorých stavieb (cesty, pristávacie dráhy, parkoviská) obmedzilo ich vlastnícke právo, keďže bez zápisu v katastri nehnuteľnosť nemožno predávať.

Návrh na začatie konania sa skomplikoval. Kým doteraz mal návrh na vklad len tri obsahové náležitosti (údaje navrhovateľa, označenie úradu a právneho úkonu), po novom pribudlo ďalších 6 povinných náležitostí návrhu. Spolu je to deväť (!) povinných náležitosti, na ktoré treba pamätať pri spisovaní žiadosti na kataster. Niektoré z týchto náležitosti (označenie právneho úkonu, podrobné označenie nehnuteľnosti, označenie podielov) sú pritom ľahko zistiteľné aj z prikladanej zmluvy, účastníci ich teda zbytočne musia uviesť dvakrát. Mám za to, že zvýšenie počtu náležitostí bude viesť k zbytočným prerušeniam konania a k výzvam na doplnenie návrhu.

Problematické je aj neurčité vymedzenie príloh potrebných k návrhu na vklad, a to formuláciou „listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie“.  Kým doteraz boli prílohy jasne určené, po novom budú musieť občania viac uvažovať nad tým, čo všetko bude v konaní treba. Do prijatia novely bolo na úrade, aby v lehote zaobstaral ďalšie listinné dôkazy. Táto novinka umožní úradom celé zabezpečovanie dôkazov preniesť na účastníkov konania, čo určite nemožno vnímať ako zjednodušenie prístupu k úradom.

Zrušila sa možnosť odstrániť chyby v písaní dodatkom uzavretým na úrade. Občania bez elektronického podpisu budú môcť dodatok k zmluve vyhotoviť len v papierovej forme, a teda bude nutné zaplatiť za overenie podpisu.

Do zákona sa vniesla aj možnosť zápisu stavby, ktorá bola skolaudovaná pred 1.10.1976, na základe oznámenia obce. Táto možnosť bola doteraz nesprávne upravená vo vyhláške č. 461/2009 Z. z., hoci vyhláška je predpisom nižšej právnej sily a nemôže upravovať právomoci nad rámec zákona. Z vlastných skúsenosti viem, že tento spôsob zápisu stavby bol občanmi aj starostami zneužívaný na zápis čiernych stavieb a obchádzanie stavebného zákona. Myslím, že toto ustanovenie len podporuje chaos, ktorý u nás vládne v oblasti výstavby a urbanizmu. Dodatočné povoľovanie a dokladovanie týchto stavieb by mal riešiť stavebný zákon, nie katastrálny.

Pomerne veľké zmeny nastali aj v právnej úprave konania o oprave chyby.

Riešenie duplicity, skúmanie hraníc v teréne, opravu ROEP, rušenie nezákonných zápisov – to všetko umožní nová úprava konania o oprave chyby. Nie vždy ide o pozitívne zmeny.

Novela katastrálneho zákona účinná od 1.10.2018 významne mení konanie o oprave chyby. Mení sa definícia konania a rozširuje sa okruh právnych situácii, ktoré bude môcť okresný úrad cez toto konanie riešiť. Kým doteraz mala oprava chyby v zásade formálny charakter a slúžila len na zosúlaďovanie údajov katastra so zapísanými listinami, po novom sa bude môcť kataster v niektorých prípadov odkloniť od zapísanej listiny (napr. ROEP) a urobiť si sám záver o tom, ktorý údaj (napr. vlastník) má byť v katastri zapísaný. Podľa novej právnej úpravy bude teda možné cez toto konanie opravovať:

  1. a) rozpor údajov katastra so zapísanými listinami,
  2. b) duplicitne evidované vlastníctvo (so súhlasom dotknutých osôb),
  3. c) hranice evidované v katastri v rozpore s hranicami v teréne (ak sa od posledného merania ich poloha nezmenila),
  4. d) údaje zapísané na základe listiny nespôsobilej na zápis, ak od vykonaného záznamu nedošlo k zmene vlastníckeho práva,
  5. e) údaje katastra zapísané na základe registra obnovenej evidencie pozemkov (ROEP), ak uplynula lehota na opravu podľa zákona č. 180/1995 Z. z.,
  6. f) výmeru C-KN parcely zapísanú na liste vlastníctva, ak je v rozpore s výmerou vypočítanou zo súradníc lomových bodov,
  7. g) výmeru parcely E-KN.

Novela zákona vymedzila aj prípady (§ 59 ods. 5), kedy sa bude oprava vykonávať na základe protokolu o oprave chyby (t. j. bez použitia Správneho poriadku):

  1. a) oprava údajov, ktoré nie sú na liste vlastníctva,
  2. b) oprava niektorých údajov na liste vlastníctva, konkrétne osobných údajov, titulu nadobudnutia a doplňujúcich údajov,
  3. c) oprava znenia poznámok, ak je v rozpore s listinou,
  4. d) oprava výmery a hranice parcely E-KN,
  5. e) oprava hranice parcely C-KN (ak nejde o opravu výmery podľa § 59 ods. 2 písm. f) .

Pozitívne novinky

Možnosť odstránenia duplicity cez konanie o oprave chyby je do istej miery prínosom, ale je otázne, či túto možnosť niekto využije, keďže so súhlasom vlastníkov sa duplicita mohla riešiť aj podľa starej právnej úpravy, a to na základe zmluvy a návrhu na vklad. Zmena je v tom, že účastníci konania už nemusia podávať návrh na vklad, ktorý bol spoplatnený. Návrh na opravu je zdarma.

Oprava zápisov vykonaných na základe nespôsobilej listiny umožní katastru rýchlejšie napraviť vlastné pochybenia. Doteraz bolo možné opravu vykonať len po tom, ako prokurátor podal protest proti nezákonnému zápisu. Od októbra si tieto pochybenia bude môcť kataster naprávať samostatne. Aj keď to v zákone nie je vyslovene uvedené, oprava sa pravdepodobne uskutoční tak, že sa zápis listiny v celom rozsahu zruší a osoba, ktorá nespôsobilú listinu doručila, bude vyzvaná na jej opravu podľa § 42 ods. 5.

Prínosom novely je, že zakotvila povinnosť oznamovať účastníkom konania aj opravy vykonané na základe protokolu, čo doteraz v zákone chýbalo a občania sa o oprave nemuseli dozvedieť.

Problematické novinky

Novela  umožnila opravovať chybne evidované hranice (ak sa od posledného merania v teréne nemenili). Táto možnosť de iure znamená, že okresný úrad bude na podnet vlastníka skúmať, či došlo k posunu hranice v teréne, alebo nie. Okrem toho, že to určite veľa ľudí zneužije na (ne)riešenie vlastníckych sporov mimosúdnou cestou, bude tento druh opravy aj veľmi náročný na dokazovanie (merania, ohliadky, výsluchy).

Podľa novej úpravy bude možné formou protokolu (teda bez procesných práv uvedených v Správnom poriadku) opravovať osobné údaje na liste vlastníctva ako meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo. Bude teda možné cez protokol zmeniť evidovaného vlastníka, čo je asi najvážnejšia zmena údajov k akej môže dôjsť. Nie je zrejmé, prečo pri tejto oprave (zmene) bola zvolená len forma protokolu, teda forma, ktorá zaručuje nižšiu právnu ochranu a menej procesných práv (napr. právo byť upovedomený o začatí konania, právo na odvolanie, právo nazrieť do spisu). To isté platí o oprave hraníc parciel (E-KN aj C-KN).

Nesprávna je formulácia § 59 ods. 2 písm. c), ktorá nezmyselne ustanovuje, že: s opravou musia súhlasiť osoby zapísané ako vlastníci, ktorí nie sú zapísaní ako vlastníci…

V § 59 ods. 5 písm. e) sa zákonodarca pravdepodobne opäť dopustil omylu, keďže spája ustanovenie o oprave výmery s ustanovením o oprave hranice.

-DD-

_____________

zrušenie vkladu

Prosím Vás o radu, možno zrušiť vklad do katastra pri darovaní jednej polovice bytu, keď je na byte záložné právo v prospech banky lebo bol braný hypotekárny úver? Jedná sa mi o to, že pri každej zmene čo sa týka nehnuteľnosti musí byť daný súhlas banky, ten ale nebol daný, no aj napriek tomu že o tom banka nevedela, kataster zavkladoval polovicu bytu dotyčnému. Je tak možné zrušiť zavkladovanie a tiež aj darovaciu zmluvu, lebo neboli splnené podmienky uvedené v zmluve o hypotekárnom úvere? Úver platím stále ja, aj keď dotyčný mi sľúbil, že si zoberie polovicu úveru na seba, ale to sa doteraz nestalo. (prosím o nezverejnenie mena)

Dobrý deň.

Pokiaľ ide o darovaciu zmluvu, jej podstatnou náležitosťou je skutočnosť, že darca bezodplatne daruje dar darovanému, vo Vašom prípade polovicu bytu. Platí, že darovaný nemôže poskytnúť darcovi za darovanie žiadne protiplnenie a Vy ako darca nemáte nárok požadovať od darcu, aby za Vás z titulu darovania polovice bytu platil polovicu úveru v banke. Ak banka Vám poskytla ako dlžníkovi úver, ste povinný tento úver splácať bez ohľadu na to, či ste polovicu bytu darovali niekomu inému. Pokiaľ darovacia zmluva spĺňa všetky zákonom predpísané náležitosti, nemožno zrušiť zavkladovanie darovacej zmluvy ani darovaciu zmluvu ako takú z dôvodu, že banke nebolo oznámené darovanie polovice bytu druhej osobe alebo že sám splácate úver. Čo sa týka zmluvy s bankou, na základe ktorej bol poskytnutý úver, kde je ustanovené, že vlastník nehnuteľnosti nemôže nakladať s nehnuteľnosťou bez súhlasu banky, ide o záväzok vlastníka k banke a nespôsobuje neplatnosť darovacej zmluvy. Jedná sa v danom prípade len o zmluvné porušenie záväzku vlastníka vyžiadať si súhlas banky a banka môže vyvodiť voči vlastníkovi nehnuteľnosti určité dôsledky z dôvodu porušenia záväzku, napríklad tým, že sa stane splatný celý úver.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

List vlastníctva a skratky

Kataster a skratky na LV

Zoznam skratiek pri listoch vlastníctva a iných písomnostiach z katastra.

C         –    spisová značka občianskoprávnej veci súdu (napr. rozsudok č. 9C/162/2014), ale tiež listina týkajúca sa konaní podľa zákona č. 180/1995 Z. z. (napr. rozhodnutie č. C-17/2015)

Co       –    listina týkajúca sa konaní o odvolaní proti rozhodnutiu v konaní podľa zákona č. 180/1995 Z. z.

č. d.     –    číslo dokumentu (ide najmä o dokumenty do roku 1964)

č. s.      –    číslo stavby

č. z.     –    číslo zmeny (= PVZ)

D         –    spisová značka dedičskej veci súdu alebo bývalého štátneho notárstva (napr. osvedčenie o dedičstve 15D 541/2007 Dnot 175/07)

druh ch. n. – druh chránenej nehnuteľnosti (napr. národná kultúrna pamiatka)

EN      –    evidencia nehnuteľnosti (predchodca katastra v období 1964 – 1992)

G1       –    listina týkajúca sa konaní o overovaní geometrického plánu,

GP       –    geometrický plán

JEP      –    jednotná evidencia pôdy (1956 – 1964)

KN      –    kataster nehnuteľnosti

KZ      –    katastrálny zákon

k.ú.     –    katastrálne územie

LV      –    list vlastníctva

LS       –    spisová značka katastrálneho orgánu vo veciach osobitne evidovaných listín, ktoré   „osvedčujú alebo   potvrdzujú   právo k časti pozemku (k dielu)“

mal.     –    maloletý (údaj, ktorý sa občas prenesie na list vlastníctva z pozemkovej knihy)

Mo      –    listina týkajúca sa konaní o návrhu na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia mimo odvolacieho konania,

N         –    listina týkajúca sa konaní vo veci nájmu

nar.      –    narodený

Nšn     –    spisová značka štátneho notárstva pre veci, ktoré sa nezapísali do iných registrov

Nz       –    spisová značka osvedčenia vydaného štátnym notárstvom, je číslo notárskej zápisnice, nemusí ísť len o osvedčenie, napr. kúpna zmluva vo forme notárskej zápisnice

Ok       –    listina týkajúca sa konaní o návrhu na obnovu konania

OKO   –    obnova katastrálneho operátu

Oo       –    listina týkajúca sa konaní o odvolaní proti rozhodnutiu o námietkach proti chybám v obnovenom katastrálnom operáte,

OÚ      –    okresný úrad (alebo obvodný úrad)

p.          –    poschodie (nie podlažie!)

P          –    listina týkajúca sa konaní o zápise poznámky

P1        –    spisová značka katastrálneho orgánu vo veci „zápisu poznámky“ (§ 38 ods.   l, § 39 ods. l a 5 KZ), ktorá má „obmedzujúci charakter“

P2        –   ako pri Pl s tým rozdielom, že ide o poznámku informatívneho charakteru,

p.č.       –  parcela číslo

PK       –    pozemková kniha

PKV    –    pozemkovoknižná vložka

PKN    –    pozemkovoknižný

PÚ       –    Pozemkový úrad

PVZ    –    položka výkazu zmien (číslo zmeny)

R         –    registračná značka bývalého štátneho notár­stva, ale tiež listina súvisiaca s nehnuteľnosťou alebo s vlastníkom, najmä listina o zmene druhu pozemku, o zmene trvalého pobytu, o zmene priezviska fyzickej osoby, žiadosť o zápis geometrického plánu,

R I       –    zmluva (napr. kúpna, darovacia, zámenná)

R II     –    dohoda o zriadení práva osobného užívania pozemku,

R III    –    zmluva o obmedzení prevodu ne­hnuteľnosti (do 31. decembra 1991 vrátane), od 1. januára 1992 vznik záložné­ho práva

r.č.        –   rodné číslo

rod.     –    rodený/á (napr.: rod. Mrkvičková)

ROEP  –   register obnovenej evidencie pozemkov

s.č.       –    súpisné číslo

SPM    –    súbor prevzatých meraní

SGI     –    súbor geodetických informácii katastra nehnuteľností

SPI      –    súbor popisných informácii katastra nehnuteľností

THM   –    technicko-hospodárske mapovanie (väčšinou v období 1964 – 1992)

TPP     –    trvalý trávny porast

UO      –    určený operát

UP       –    listina týkajúca sa konaní o proteste prokurátora a upozornení prokurátora

UPo     –    listina týkajúca sa konaní o odvolaní vo veci protestu prokurátora a upozornení prokurátora,

V         –    konanie o povolení vkladu

VKM –    vektorová katastrálna mapa

Vo       –    listina týkajúca sa konaní o odvolaní vo veci vkladu

X         –    listina týkajúca sa konaní o oprave chýb v katastrálnom operáte

Xo       –    listina týkajúca sa konaní o odvolaní vo veci o opravy chýb v katastrálnom operáte,

Y­         –    listina týkajúca sa konaní o priestupkoch

Z         –    listina týkajúca sa záznamového konanie (napr.: Osvedčenie o dedičstve 15D 541/2007 Dnot                        175/07, č. Z 2226/09 -350/2010)

ZPMZ –   záznam podrobného merania zmien

ZRPS –    zjednodušený register pôvodného stavu

-DD-

_____________

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestrov

182
ZÁKON
NÁRODNEJ RADY SLOVENSKEJ REPUBLIKY
z 8. júla 1993
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Národná rada Slovenskej republiky sa uzniesla na tomto zákone:
Čl. I
PRVÁ ČASŤ
ZÁKLADNÉ USTANOVENIA
Predmet a rozsah úpravy
§ 1
(1) Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.
(2) Tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt, byty v domoch osobitného určenia, byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu a na predaj bytov v rodinných domoch, ktoré majú len jeden byt.
(3) Ustanovenia osobitných predpisov o podmienkach nadobúdania nehnuteľného majetku devízovými cudzozemcami nie sú týmto zákonom dotknuté.
§ 2
(1) Bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
(2) Bytovým domom (ďalej len „dom”) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
(3) Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.
(4) Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
(5) Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
(6) Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len „príslušenstvo“), sa na účely tohto zákona rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu (ďalej len „priľahlý pozemok“).
(7) Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
(8) Prevádzkou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu.
(9) Údržbou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.
(10) Opravou sa na účely tohto zákona rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.
(11) Rekonštrukciou sa na účely tohto zákona rozumejú zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.
(12) Modernizáciou sa na účely tohto zákona rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.
(13) Garážou v dome sa na účely tohto zákona rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.
(14) Garážovým stojiskom sa na účely tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.
(15) Skladovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.
§ 3
(1) Ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy.
(2) Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.
(3) Ustanovenia osobitných predpisov nie sú týmto zákonom dotknuté.
§ 4
Nadobúdanie vlastníctva
(1) Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda
a) na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru,
b) na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu,
c) dedením,
d) rozhodnutím štátneho orgánu.
(2) Byt alebo nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
DRUHÁ ČASŤ
PREVOD VLASTNÍCTVA BYTOV A NEBYTOVÝCH PRIESTOROV V DOME
§ 5
Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome
(1) Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať
a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
g) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.9a)
(2) Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(3) Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.
(4) Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.
(5) K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.
(6) Práva a povinnosti zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(7) Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.
(8) Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.
Správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome
§ 6
(1) Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(2) Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
a) prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
(3) Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.
(4) Ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore s odsekom 3, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.
Spoločenstvo
§ 7
(1) Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločné nebytové priestory“), príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja (ďalej len správny orgán“) príslušným podľa sídla spoločenstva (ďalej len „register“).
(2) Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov podľa odseku 7 je povinný podať príslušnému správnemu orgánu predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala. Pravosť podpisu na návrhu na zápis do registra musí byť úradne osvedčená. Súčasťou návrhu na zápis do registra je
a) zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach alebo jej dodatok v dvoch vyhotoveniach, ak sa týka zmeny alebo zániku údajov zapisovaných do registra,
b) zápisnica a prezenčná listina zo zhromaždenia alebo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov“) alebo hlasovacia listina a výsledok písomného hlasovania; to neplatí, ak ide o vznik spoločenstva zo zákona,
c) údaje zvoleného predsedu potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra alebo zmenu v osobe predsedu,
d) údaje podľa osobitného predpisu potrebné na účel overenia vlastníckeho práva k domu, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra,
e) výpoveď zmluvy o výkone správy, ak ide o zmenu formy správy,
f) doklad o zaplatení správneho poplatku.
(3) Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje náležitosti podľa odseku 2. Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy. Správny orgán je povinný na účely výkonu verejnej moci získavať alebo používať údaje poskytnuté podľa odseku 2 písm. c) a d).
(4) Ak návrh na zápis do registra neobsahuje náležitosti podľa odseku 2, správny orgán upozorní zvoleného predsedu alebo povereného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo správcu pri vzniku spoločenstva zo zákona do 15 dní od doručenia návrhu, že konanie o registrácii začne až po odstránení nedostatkov.
(5) Správny orgán vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania, alebo ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o výkone správy. Správny orgán do troch dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra.
(6) Vznik spoločenstva, jeho názov a sídlo oznámi správny orgán príslušnej krajskej správe Štatistického úradu Slovenskej republiky do desiatich dní odo dňa zápisu do registra.
(7) Do registra sa zapisuje
a) názov a sídlo spoločenstva,
b) identifikačné číslo,
c) orgány spoločenstva,
d) meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu.
(8) Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.
(9) V registri sa ďalej vyznačí
a) vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu likvidátora,
b) vyhlásenie konkurzu vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu správcu konkurznej podstaty,
c) právny dôvod výmazu spoločenstva.
(10) Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.
(11) Na konanie podľa tohto zákona sa nevzťahuje všeobecný predpis o správnom konaní.
§ 7a
(1) Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva o spoločenstve sa schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená; podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.
(2) S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(3) Zmluva o spoločenstve musí obsahovať
a) názov a sídlo spoločenstva,
b) orgány spoločenstva a ich právomoc,
c) spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
d) úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) úpravu majetkových pomerov spoločenstva,
f) spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.
(4) V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.
§ 7b
(1) Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi (ďalej len „úhrady za plnenia“), a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.
(2) Spoločenstvo uzatvára v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme podľa odseku 1. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa tohto zákona.
(2) Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
(4) Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke.  Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; spoločenstvo je príslušné disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.
(5) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.
(6) Spoločenstvo môže uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome vymedzeného podľa § 5 ods. 1 písm. b) až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku.
§ 7c
(1) Orgánmi spoločenstva sú
a) predseda,
b) rada,
c) zhromaždenie,
d) iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.
(2) Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie
a) rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
b) ročnú účtovnú závierku spoločenstva,
c) výšku mesačných úhrad za plnenia,
d) výšku mesačných platieb za správu,
e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia,
h) podanie návrhu na exekučné konanie,
i) vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15.
(3) Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.
(4) Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.
(5) Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada
a) zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok,
b) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,
c) navrhuje odvolanie predsedu,
d) kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov.
(6) Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.
(7) Predseda a člen rady nesmie
a) vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva,
b) sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.
(8) Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naň nehľadí, akoby nebol odsúdený. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov.
(9) Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa § 14 až 14b. Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva. Na zvolanie zhromaždenia sa použijú primerane ustanovenia § 14a ods. 1.
§ 7d
(1) Spoločenstvo sa zrušuje
a) dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté,
b) rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,
c) vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku.
(2) Spoločenstvo nemožno zrušiť podľa odseku 1 písm. a), ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.
(3) Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo vzniknuté splynutím. Zmeny, ktoré zo zlúčenia alebo zo splynutia vyplývajú a sú predmetom zápisu do registra, oznámi predseda novovzniknutého spoločenstva do siedmich dní príslušnému správnemu orgánu.
(4) Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Výmaz zlučovaného alebo rozdeleného spoločenstva a zápis zmeny pri spoločenstve, s ktorým sa zanikajúce spoločenstvo zlúčilo, alebo zápis nových spoločenstiev po rozdelení sa vykoná k tomu istému dňu.
(5) Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa tohto zákona. Ich zostatky likvidátor na základe rozhodnutia zhromaždenia prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia.
(6) Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu. Odmenu likvidátora určí ten, kto likvidátora vymenoval. Náklady likvidácie sa uhradia z majetku spoločenstva. Na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností, ak tento zákon neustanovuje inak.
Správca
§ 8
(1) Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu; správca, ktorý spravuje bytové domy, musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.
(2) Akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
(3) Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.
(4) Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov, ktorý smeruje proti majetku správcu.
(5) Správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.
§ 8a
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.
(2) Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
(3) Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.
(4) Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g). Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, je povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky z omeškania.
(5) Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b.
(6) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e). Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
(7) S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(8) Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom správnom orgáne. V tomto prípade sa nepoužije ustanovenie § 14b ods. 1 písm. g) a predsedu spoločenstva určí správca.
(9) Ak bol správca vyčiarknutý zo zoznamu správcov, zmluva o výkone správy bytového domu zaniká dňom účinnosti zmluvy o výkone správy uzavretej s novým správcom alebo dňom vzniku spoločenstva, najneskôr však uplynutím šiestich mesiacov od vyčiarknutia zo zoznamu správcov.
(10) Po vyčiarknutí zo zoznamu správcov je doterajší správca povinný
a) o tejto skutočnosti informovať vlastníkov do siedmich dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov,
b) vykonať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy a jej odovzdaniu novému správcovi bez zbytočného odkladu po tom, ako bol správca vlastníkmi zvolený alebo vzniknutému spoločenstvu; ak správca nie je zvolený alebo spoločenstvo nevzniklo do šiestich mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov, vzniká spoločenstvo zo zákona a doterajší správca je povinný použiť primerane postup podľa odseku 8,
c) do uzavretia zmluvy o výkone správy s novým správcom alebo vzniku spoločenstva zabezpečovať prevádzku bytového domu podľa § 2 ods. 8 a zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy podľa § 9 ods. 4, najviac po dobu šesť mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov.
(11) Ustanovenia odsekov 9 a 10 sa nevzťahujú na zmluvy o výkone správy budov, ktoré nemajú charakter bytového domu podľa § 24 ods. 1.
§ 8b
(1) Pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
f) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
g) vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,
h) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. o),
i) podať návrh na exekučné konanie,
j) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o výkone správy a s týmto zákonom,
k) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.
(2) Pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu.
Spoločné ustanovenia k správe domu
§ 9
(1) Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
(2) Právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu podľa § 5 ods. 1 písm. b).
(3) Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.
(4) Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.
(5) Spoločenstvo a správca sú povinní
a) evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b) viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c) priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d) umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.
(6) Ak zaniká zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy alebo ak správca alebo spoločenstvo končia svoju činnosť, je doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca povinný najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom. Doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca sú zároveň v rovnakej lehote povinní odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na tento účel poverenému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy a poistné zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu domu, vyúčtovania úhrad za plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné na riadny výkon správy domu novou osobou.
(7) Spoločenstvo a správca sú povinní vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci; toto zastupovanie trvá, ak sa v konaní pred súdom alebo iným orgánom verejnej moci nepreukáže rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
(8) Spoločenstvo a správca zastupujú v konaní pred súdom a iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
a) proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome,
b) ktorí sa domáhajú úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.
§ 10
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.
(2) Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú
a) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
c) výnosy z účtu domu vedeného v banke,
d) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,
e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
(3) Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.
(4) Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom.
(5) Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu.
(6) Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.
(7) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
§ 11
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.
(3) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.
(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ustanovenia osobitných predpisov nie sú tým dotknuté.
(5) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.
(6) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.
(7) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody.
(8) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.
(9) Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.
§ 12
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, majú právo užívať byt alebo nebytový priestor v dome, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktorých užívanie je spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome, a priľahlý pozemok.
(2) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je oprávnený prenajať ho inej osobe. Nájom a podnájom bytu a nebytového priestoru v dome alebo jeho časti upravujú osobitné predpisy.
§ 13
(1) S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.
(2) Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka; tým nie je dotknuté právo prevodu priľahlého pozemku a príslušenstva alebo ich častí podľa § 14b ods. 3.
§ 14
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.
(2) Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.
(3) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.
(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie
a) správcu,
b) kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe,
c) predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.
§ 14a
(1) Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
(2) Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.
(3) Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.
(4) Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.
(5) Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
(6) Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.
(7) Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba.
(8) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
§ 14b
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,
b) voľbe alebo odvolaní predsedu,
c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,
d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,
e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,
f) výške platby za správu,
g) zmene formy správy,
h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,
i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,
k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,
l) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,
m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,
n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,
o) podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome,
p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,
r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8.
(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
b) zmluve o úvere alebo jej zmene,
c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,
e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.
(3) Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.
(4) O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.
(5) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
(6) Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.
§ 15
(1) Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností
(2) Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.
§ 16
Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome
(1) Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. Týmto ustanovením nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu.
(2) Ak nájomcovi nájom bytu skončil podľa osobitného predpisu, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu podľa osobitného predpisu. Ustanovenia osobitného predpisu sa v tomto prípade nepoužijú.
(3) Súčasťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome z vlastníctva bytového družstva je vzájomné vyrovnanie prostriedkov určených na financovanie údržby a opráv domu pripadajúcich na bytový a nebytový priestor v dome, ktorý je predmetom prevodu vlastníctva. Vzájomným vyrovnaním sa rozumie vyrovnanie nevyčerpaných zostatkov a vyrovnanie nedoplatkov na obytný dom zo strany budúceho vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Nevyčerpané prostriedky určené na údržbu a opravu domu, bytu a nebytového priestoru v dome prevedie bytové družstvo na fond prevádzky, údržby a opráv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 10). Na použitie uvedených prostriedkov platia ustanovenia § 10.
(4) Ak je v dome vo vlastníctve bytového družstva nebytový priestor, ktorý vznikol na základe rozhodnutia o zmene užívania stavby zo spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu a nejde o prístavbu nebytového priestoru, prechádza tento nebytový priestor pri prevode bytov do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa určuje podľa § 5 ods. 1 písm. b); rovnako sa postupuje aj pri nebytových priestoroch, na ktorých financovaní sa podieľali svojimi členskými podielmi len nájomcovia bytov v dome alebo ich právni predchodcovia. Ak bytové družstvo uzavrie zmluvu o prevode vlastníctva takýchto nebytových priestorov, táto zmluva je neplatná. Nájomné za užívanie takýchto priestorov je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 10 ods. 2) príslušného domu.
Cena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemku
§ 17
(1) Cena bytu, nebytového priestoru alebo ateliéru v dome, cena príslušenstva, cena pozemku zastavaného domom a cena priľahlého pozemku (ďalej len „cena“) sa dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho.
(2) Dohodnutá cena ateliéru, ak sa prevádza do vlastníctva nájomcovi, nesmie prevýšiť sumu určenú podľa odseku 6, § 18, 18a a 18b.
(3) Dohodnutá cena bytu a pozemkov podľa odseku 1 nesmie prevýšiť cenu určenú podľa § 18, 18a a 18b, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva
a) štátu vrátane štátnych podnikov v likvidácii a Slovenského pozemkového fondu,
b) obce, alebo vyššieho územného celku, ktorý nadobudol byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu.
c) obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo Fondu národného majetku Slovenskej republiky, alebo obce,
d) poľnohospodárskeho družstva, výrobného družstva alebo spotrebného družstva,
e) obchodnej spoločnosti založenej obchodnou spoločnosťou uvedenou v písmene c) alebo družstvom uvedeným v písmene d),
f) právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva podľa osobitného predpisu,
g) záujmového združenia právnických osôb a do roku 1989 spoločenskej organizácie Revolučné odborové hnutie a jej právnych nástupcov, a to príslušné odborové zväzy odborových organizácií a následne Jednotný majetkový fond zväzov odborových organizácií v Slovenskej republike, ktorá nadobudla do vlastníctva byty postavené v rámci združenia finančných prostriedkov na bytovú výstavbu podľa osobitných predpisov platných v čase výstavby bytov,
h) obchodnej spoločnosti založenej štátom podľa osobitného predpisu.
(4) Ustanovenie odseku 3 sa nevzťahuje na prevod vlastníctva bytov v rodinných domoch, alebo ak je nájomcom bytu právnická osoba.
(5) Byty, ktoré sú predmetom prevodu do vlastníctva doterajšiemu nájomcovi, nemožno vydražiť podľa osobitného predpisu.
(6) Dom vo vlastníctve obce alebo jeho časť nemožno previesť podľa osobitného predpisu do vlastníctva nájomcov bytov a nebytových priestorov v tomto dome ani do vlastníctva tretích osôb, ak požiada o prevod vlastníctva bytu v dome nájomca.
(7) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý je jeho nájomcom, je člen povinný uhradiť bytovému družstvu ako cenu bytu nesplatený investičný úver s príslušenstvom pripadajúci na tento byt. Prevodom vlastníctva družstevného bytu zaniká nárok člena družstva na vrátenie členského podielu. Ustanovenia osobitných predpisov nie sú týmto zákonom dotknuté.
(8) Ustanovenia osobitných predpisov o povinnosti bytového družstva vrátiť štátny príspevok sa nepoužijú, ak sa prevádza vlastníctvo bytu podľa odseku 7.
§ 18
Cena bytu a ateliéru
(1) Cena za 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo ateliéru, ktorý sa prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktoré sú uvedené v § 17 ods. 3, sa zisťuje tak, že z obstarávacej ceny domu sa odpočíta
a) pri byte základný štátny príspevok poskytnutý na porovnateľný družstevný byt podľa roku začatia výstavby domu,
b) pri byte 2 % a pri ateliéri 0,5 % opotrebenia za každý začatý rok veku domu,
a vydelí sa súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v dome. Ak nemožno zistiť obstarávaciu cenu domu, stanoví sa jeho východisková hodnota znaleckým posudkom podľa osobitného predpisu.
(2) Opotrebenie podľa odseku 1 písm. b) sa vypočíta z obstarávacej ceny domu a celková výška zníženia obstarávacej ceny domu podľa odseku 1 môže byť najviac 80 %.
(3) Obstarávacou cenou domu na účely tohto zákona sa rozumie cena vedená v účtovníctve zohľadňujúca prvú generálnu inventarizáciu majetku v roku 1955 a druhú generálnu inventarizáciu majetku v roku 1965. Ak je súčasťou obstarávacej ceny domu nebytový priestor (§ 2 ods. 3) alebo garáž, obstarávacia cena domu sa odborným prepočtom zníži o časť prislúchajúcu nebytovému priestoru alebo garáži.
(4) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu alebo obce do vlastníctva nájomcu, vlastník domu pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru je povinný poskytnúť nadobúdateľovi na úhradu ceny zrážku z ceny zistenej podľa odseku 1 vo výške 30 %.
(5) Odseky 1 až 4 sa nepoužijú na zistenie ceny bytu, ak vlastník uvedený v odseku 1 nadobudol byt do vlastníctva podľa § 4 ods. 1 písm. a) za cenu dohodou. V týchto prípadoch pri prevode vlastníctva bytu na nájomcu nemôže byť dohodnutá cena bytu nižšia, než za akú ju vlastník uvedený v odseku 1 nadobudol do vlastníctva.
(6) Ak vlastník uvedený v odseku 1 nadobudol do vlastníctva spoluvlastnícky podiel na dome alebo na bytoch v dome na základe predkupného práva, cena za 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo ateliéru sa vypočíta ako súčet obstarávacej ceny spoluvlastníckeho podielu vlastníka uvedeného v odseku 1 zníženej o zrážky podľa odsekov 1 až 4 a obstarávacej ceny za nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu bez odpočítania zrážok podľa odsekov 1 až 4, ktorý sa vydelí súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v dome.
(7) Ak sa predávajú byty v bytovom dome, ktorý je v spoluvlastníctve vlastníka uvedeného v odseku 1 a iného vlastníka, cena za 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo ateliéru v takomto dome sa vypočíta ako súčet obstarávacej ceny spoluvlastníckeho podielu vlastníka uvedeného v odseku 1 zníženej o zrážky podľa odseku 1 až 4 a ceny spoluvlastníckeho podielu iného vlastníka, ktorý sa vydelí súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v takomto dome.
(8) Ustanovenie odseku 5 sa nevzťahuje na služobné byty, byty v správe rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií Ministerstva financií Slovenskej republiky, Ministerstva školstva Slovenskej republiky, Ministerstva vnútra Slovenskej republiky, Ministerstva obrany Slovenskej republiky, Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky, Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky a Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky.
§ 18a
Cena pozemku
(1) Vyššiu cenu pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku ako cenu zistenú podľa osobitného predpisu nemožno dojednať.
(2) Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a priľahlom pozemku do vlastníctva vlastníka bytu, ktorý nadobudol byt do vlastníctva podľa osobitného predpisu, alebo do vlastníctva jeho dediča, alebo do vlastníctva manžela, detí, vnukov alebo rodičov pôvodného vlastníka bytu, cena za 1 m2 pozemku sa rovná najvyššej výške ročného nájomného za 1 m2 zistenej podľa osobitného predpisu.
(3) Obec je povinná previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku nadobudnuté podľa osobitného predpisu na vlastníka bytu, ktorý nadobudol byt do vlastníctva z vlastníctva bytového družstva, ak vlastník bytu požiada o prevod spoluvlastníckeho podielu pozemku, za cenu určenú podľa odseku 2; veľkosť spoluvlastníckeho podielu pozemku sa určí podľa § 5 ods. 1 písm. b).
§ 18b
(1) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu do vlastníctva nájomcu a nadobúdateľ uhradí po podpísaní zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru v hotovosti najmenej
a) 15 % z ceny bytu alebo ateliéru, musí zostatok uhradiť v pravidelných bezúročných splátkach do desiatich rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru,
b) 70 % z ceny bytu alebo ateliéru, poskytne mu predávajúci zľavu 10 % z ceny a zostatok uhradí v pravidelných bezúročných splátkach do jedného roka.
(2) Ak sa prevádza byt z vlastníctva štátu v správe štátneho podniku v likvidácii do vlastníctva nájomcu, ustanovenie odseku 1 sa nepoužije.
(3) Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva obce do vlastníctva nájomcu, obec ustanoví všeobecne záväzným nariadením spôsob bezúročného splácania ceny bytu, ateliéru a pozemku.
(4) Ak sa prevádza byt z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byt do vlastníctva podľa osobitného predpisu, predávajúci umožní kupujúcemu bezúročné splácanie ceny bytu a spoluvlastníckeho podielu na zastavanom pozemku a priľahlom pozemku určenej podľa § 18, 18a a 18b do troch rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ak o to kupujúci požiada.
(5) Kupujúci uhradí nesplatenú časť ceny bytu alebo ateliéru zistenú podľa § 18 ods. 1 v celej výške, ak prevedie vlastníctvo bytu alebo ateliéru na inú osobu ako na manžela, deti, vnukov alebo rodičov do desiatich rokov od uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru.
§ 19
(1) Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome.
(2) Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku prechádzajú nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
(3) K spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku je možné zriadiť vecné bremeno.
(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak
a) z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome, alebo
b) sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe, alebo
c) tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa odseku 8.
(5) Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne.
(6) Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok prechádza na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bez súčasného prevodu alebo prechodu bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené, nie je prípustný.
(7) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, náhradu za toto právo.
(8) Na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14b ods. 2 písm. e) môže vzniknúť nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
§ 20
Prevod a prechod vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome
Vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo previesť svoje vlastníctvo na inú osobu. Na prechod alebo prevod vlastníctva sa použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak tento zákon neustanovuje inak.
§ 20a
Právo výlučného užívania garážového stojiska
(1) Právo výlučne užívať určité garážové stojisko je právo spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome, ktoré vzniká prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska môže zaniknúť len s jeho písomným súhlasom.
(2) Právo výlučne užívať určité garážové stojisko môže patriť viacerým spoluvlastníkom garáže v dome spoločne.
(3) Právo výlučne užívať určité garážové stojisko prechádza spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené, na jeho nadobúdateľa. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať určité garážové stojisko bez prevodu alebo prechodu spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome nie je prípustný.
(4) Spoluvlastník garáže v dome, ktorý má právo výlučne užívať určité garážové stojisko, je oprávnený ho prenechať inej osobe do užívania aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže v dome.
(5) Za právo výlučne užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na náhradu.
(6) Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska sa zapíše do katastra nehnuteľností.
(7) Spoluvlastníci garáže v dome nemajú predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži v dome
a) spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza,
b) na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.
§ 20b
Právo výlučného užívania skladového priestoru
Ustanovenia § 20a sa použijú primerane aj na výlučné užívanie skladového priestoru.
TRETIA ČASŤ
VÝSTAVBA DOMU
§ 21
(1) Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome môže vzniknúť na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu (ďalej len „zmluva“) uzavretej medzi stavebníkmi alebo medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a stavebníkmi. Stavebníkom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba.
(2) Zmluvou sa vymedzia vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe medzi stavebníkmi alebo pri vstavbe alebo nadstavbe domu medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
(3) Zmluva a jej zmeny sa zapisujú do katastra nehnuteľností.
§ 22
(1) Zmluva obsahuje najmä
a) určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s vymedzením polohy a uvedením rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva a prípadne určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu alebo pozemok budú užívať len niektorí vlastníci,
c) vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
d) úpravu práv k pozemku určenému na stavbu domu, identifikáciu pozemku a jeho výmeru,
e) určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
f) spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov.
(2) Ak vstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty alebo nebytové priestory, zmluvu so stavebníkom uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva musí okrem náležitostí uvedených v odseku 1 obsahovať presné vymedzenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba.
(3) Ak nie sú v dome prevedené byty do vlastníctva a vstavbou alebo nadstavbou vzniknú nové byty alebo nebytové priestory, musí byť obsahom zmluvy aj vymedzenie vlastníctva bytov a nebytových priestorov v dome a veľkosti spoluvlastníckych podielov podľa § 5 ods.1 písm. b).
(4) Ak stavebník domu, ktorého výstavba bola začatá na základe stavebného povolenia, odpredá počas výstavby byty alebo nebytové priestory, uzatvára s budúcim vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru zmluvu podľa odseku 1.
(5) Stavebník je povinný v zmluve vymedziť vzájomné práva a povinnosti aj pri stavebných úpravách, ktorými sa mení veľkosť bytu, nebytového priestoru alebo príslušenstva na úkor spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu; zmluvu uzatvára vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome (stavebník) s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
(6) K zmluve sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.
ŠTVRTÁ ČASŤ
SPOLOČNÉ USTANOVENIA
§ 23
Práva k pozemku
(1) S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Ak je vlastník domu aj vlastníkom pozemku, musí previesť zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku a na priľahlom pozemku.
(2) Právo trvalého užívania pozemku zastavaného domom vo vlastníctve bytového družstva a pozemku priľahlého k tomuto domu, ktoré vzniklo podľa doterajších predpisov a trvá ku dňu účinnosti tohto zákona, sa mení dňom účinnosti tohto zákona na vlastníctvo bytového družstva.
(3) Bytové družstvo je povinné previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku bezodplatne na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru; veľkosť podielu sa určí podľa § 5 ods. 1 písm. b). Túto povinnosť má bytové družstvo aj pri bezodplatnom prevode bytu podľa osobitného predpisu.
(4) Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku a sú splnené podmienky na vydržanie podľa Občianskeho zákonníka, je vlastník domu povinný zápisom do katastra nehnuteľností usporiadať vlastníctvo pozemku pred prvým prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(5) Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností.
§ 24
(1) Ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis.
(2) Ustanovenie odseku 1 sa nevzťahuje na budovy a nebytové priestory v budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis.
§ 24a
(1) Ak bytové družstvo neodvedie banke finančné prostriedky splatené členmi bytového družstva za prevedené byty a nebytové priestory spolu s najbližšou splátkou úveru, je povinné odviesť do štátneho rozpočtu pomernú časť majetkovej ujmy, ktorá bola za tieto byty a nebytové priestory uhradená banke zo štátneho rozpočtu podľa osobitného predpisu.
(2) Na účely podľa odseku 1 sú bytové družstvá povinné každoročne do 31. januára oznámiť Ministerstvu financií Slovenskej republiky počet zmlúv o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov uzatvorených podľa tohto zákona alebo podľa osobitného predpisu v predchádzajúcom kalendárnom roku.
§ 25
(1) K spoluvlastníctvu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a k spoluvlastníctvu pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku možno zriadiť záložné právo len vtedy, ak sa súčasne zriadi záložné právo aj k bytu alebo nebytovému priestoru v dome.
(2) Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve, majú spoluvlastníci bytu alebo nebytového priestoru postavenie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru a zodpovedajú voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome podľa osobitného predpisu.
§ 25a
Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.
PIATA ČASŤ
PRECHODNÉ USTANOVENIA
§ 26
Ak bol nájomcovi bytu zrušený nájom súdnym rozhodnutím z dôvodu skončenia pracovného pomeru, obnovuje sa odo dňa účinnosti tohto zákona nájomcovi bytu pôvodný nájom, ak nájomca ku dňu účinnosti tohto zákona byt bez prerušenia užíva.
§ 27
(1) Rozostavané domy s bytmi vo vlastníctve podľa doterajších predpisov sa považujú za domy vo výstavbe podľa tohto zákona.
(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorým vlastnícke právo k bytu a nebytovému priestoru v dome vzniklo alebo vznikne podľa doterajších predpisov, sa odo dňa účinnosti tohto zákona považujú za vlastníkov podľa tohto zákona.
(3) Vlastníci domov, ktorí previedli celé obytné domy, všetky byty alebo časť bytov a nebytových priestorov v dome do vlastníctva fyzických osôb, sú povinní do 31. decembra 1998 uviesť právne vzťahy do súladu s ustanoveniami § 6, 7, 8, 9, 10 a § 23. Vlastníci domov môžu podať návrh na súd, aby vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov uložil splnenie týchto povinností.
(4) Ak bytové družstvo prevedie vlastníctvo nebytového priestoru v dome, na ktorého výstavbu bola poskytnutá účelová dotácia zo štátneho rozpočtu Slovenskej republiky, na právnickú osobu alebo fyzickú osobu s výnimkou prevodu podľa osobitného predpisu, je družstvo povinné vrátiť poskytnutú účelovú dotáciu do štátneho rozpočtu Slovenskej republiky, vzájomne vyrovnať vzťahy so združeným investorom a zvyšok zaplatenej ceny previesť do fondu prevádzky, údržby a opráv.
§ 28
Nájomca družstevného bytu, ktorý je členom bytového družstva, má nárok na prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona, ak nepožiadal o prevod vlastníctva podľa osobitného predpisu.
§ 29
(1) Ak nájomca družstevného bytu, garáže alebo ateliéru požiadal bytové družstvo o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru podľa osobitného predpisu, je bytové družstvo povinné previesť vlastníctvo bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov od účinnosti tohto zákona; ak sa nájomca družstevného bytu, garáže alebo ateliéru písomne dohodol s bytovým družstvom o prevode vlastníctva v inej lehote, prevedie bytové družstvo vlastníctvo bytu, garáže alebo ateliéru v takto dohodnutej lehote.
(2) Štátne podniky, štátne podniky v likvidácii, štátne rozpočtové organizácie a štátne príspevkové organizácie, právnické osoby, ktoré podľa osobitného zákona spravujú majetok štátu a bytové družstvá sú povinné s nájomcom bytu, garáže alebo s nájomcom ateliéru uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti.
(3) Ustanovenie odseku 2 sa nevzťahuje na
a) služobné byty, byty v správe rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií Ministerstva financií Slovenskej republiky, Ministerstva školstva Slovenskej republiky, Ministerstva vnútra Slovenskej republiky, Ministerstva obrany Slovenskej republiky, Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky a Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky, na byty vo vnútornom kúpeľnom území a území národných parkov, na byty slúžiace lesnému hospodárstvu a na byty vo vlastníctve Fondu národného majetku Slovenskej republiky obstarané z prostriedkov rozpočtu Fondu národného majetku Slovenskej republiky od 1. januára 1995,
b) štátne podniky, štátne rozpočtové organizácie a štátne príspevkové organizácie, ak nadobudli byty do vlastníctva štátu podľa § 4 ods. 1 písm. a),
c) byty v rodinných domoch.
(4) Ak štátny podnik neuzavrel s nájomcom bytu, garáže alebo ateliéru zmluvu o prevode vlastníctva v lehote podľa odseku 2 a v tejto lehote vypracoval privatizačný projekt, je povinný na zabezpečenie tejto povinnosti s nájomcom uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve. Nájomca môže podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve prechádzajú na právneho nástupcu štátneho podniku v plnom rozsahu.
(5) Vlastníci domov uvedení v § 17 ods. 3 môžu previesť vlastníctvo domu alebo jeho časti podľa osobitného predpisu len do vlastníctva štátu vrátane Slovenského pozemkového fondu, obce, obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo obce alebo s účasťou Fondu národného majetku Slovenskej republiky.
(6) Ak štátne podniky, štátne rozpočtové organizácie alebo štátne príspevkové organizácie prevedú domy alebo ich časti do vlastníctva obce alebo obchodnej spoločnosti podľa odseku 5, vzťahuje sa na nadobúdateľa povinnosť podľa odseku 2, pričom cena musí byť dohodnutá v súlade s § 17 ods. 3.
(7) Vlastník domu, ktorý nadobudol dom do vlastníctva podľa osobitného predpisu z vlastníctva štátu, Slovenského pozemkového fondu, obce, bytového družstva, obchodnej spoločnosti s účasťou obce, štátu alebo bytového družstva, alebo Fondu národného majetku Slovenskej republiky alebo z vlastníctva družstva alebo z vlastníctva obchodnej spoločnosti uvedenej v § 17 ods. 3 písm. e), alebo ak ide o byty alebo o ateliéry v domoch nadobudnutých podľa osobitného predpisu, nemôže previesť vlastníctvo domu podľa osobitného predpisu, ak v dome požiadal nájomca o prevod vlastníctva bytu. Cena bytu nesmie presiahnuť cenu uvedenú v § 18 ods. 1 a § 18a ods. 1.
(8) Vlastníci domov uvedení v odseku 7 a v § 17 ods. 3 písm. c) až f) sú povinní s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu. To platí aj o vlastníkoch domov uvedených v § 17 ods. 3 písm. g) a h). Ak nájomca požiadal o prevod vlastníctva bytu pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, vlastník domu je povinný s nájomcom bytu uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa nadobudnutia účinnosti tohto zákona. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti. Cena bytu a cena pozemku nesmie presiahnuť cenu uvedenú v § 18 ods. 1 a v § 18a ods. 1.
(9) Ustanovenie odseku 8 sa nevzťahuje na služobné byty a na byty nadobudnuté do vlastníctva podľa § 4 ods. 1 písm. a) a na byty v rodinných domoch.
§ 29a
(1) Obec je povinná s nájomcom bytu uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona v dome, v ktorom požiada o prevod vlastníctva najmenej 50 % nájomcov bytov. Túto povinnosť obec nemá, ak nájomcom bytu je právnická osoba, ak ide o byt v rodinnom dome alebo ak ide o byt, na ktorý sa nevzťahovala povinnosť previesť vlastníctvo bytu podľa § 29 ods. 3 a vlastníctvo tohto bytu prešlo na obec podľa osobitného predpisu.
(2) Obec je povinná previesť ateliér do vlastníctva nájomcu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod ateliéru.
(3) Ustanovenia odsekov 1 a 2 sa nevzťahujú na byty a ateliéry v domoch postavených po 1. júni 1998 z rozpočtu obce alebo z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania; na zistenie ceny bytu a ateliéru v uvedenom dome sa nepoužijú ustanovenia § 18 a 18b.
§ 29b
(1) Ak štátny podnik, štátny podnik v likvidácii, štátna rozpočtová organizácia, štátna príspevková organizácia alebo obec neuzavrela s nájomcom, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona, zmluvu o prevode vlastníctva bytu v lehote ustanovenej týmto zákonom, je pri uzatváraní zmluvy aj po uplynutí zákonom ustanovenej lehoty povinná previesť byt za cenu vypočítanú podľa predpisov platných v posledný deň dvojročnej lehoty.
(2) Ak bytové družstvo neuzavrelo s nájomcom, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona alebo podľa osobitného predpisu, zmluvu o prevode vlastníctva bytu v lehote ustanovenej týmto zákonom, je pri uzatváraní zmluvy aj po uplynutí zákonom ustanovenej lehoty povinné previesť vlastníctvo bytu za nesplatený investičný úver s príslušenstvom ku dňu prevodu vlastníctva bytu.
(3) Nájomcovi bytu, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona alebo podľa osobitného predpisu alebo s ktorým bola uzavretá zmluva o budúcej zmluve, nezaniká právo na prevod vlastníctva bytu, aj keď k prevodu bytu do vlastníctva nedošlo v lehote podľa tohto zákona alebo v lehote dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve, ak nájomca svoju žiadosť o prevod vlastníctva bytu písomne nevzal späť; týmto späťvzatím žiadosti nezaniká nájomcovi právo podať ďalšiu žiadosť o prevod vlastníctva bytu.
(4) Bytové družstvo, ktoré neodviedlo banke všetky finančné prostriedky splatené členmi družstva za prevedené byty a nebytové priestory podľa osobitného predpisu do 1. júna 1998, je povinné ich odviesť do troch mesiacov od 1. júna 1998.
(5) Bytové družstvá sú povinné oznámiť Ministerstvu financií Slovenskej republiky do šiestich mesiacov od 1. júna 1998 počet všetkých bytov, ktoré do 1. januára 1998 previedli do vlastníctva nájomcov podľa tohto zákona alebo podľa osobitného predpisu.
§ 30
Finančné prostriedky, ktoré obec získa z predaja bytov, nebytových priestorov, domov alebo ich častí, pozemkov zastavaných domom, ako aj z priľahlých pozemkov, sú príjmom rozpočtu obce. Obec tieto prostriedky môže použiť len na obnovu a rozvoj bytového fondu a výstavbu a obnovu infraštruktúry obce. Nevyčerpané finančné prostriedky sú zdrojom fondu rozvoja bývania obce a obec ich môže použiť iba na obnovu a rozvoj bytového fondu a výstavbu a obnovu infraštruktúry obce; o použití fondu rozvoja bývania obce rozhoduje obecné zastupiteľstvo.
§ 31
(1) Spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, sa považujú za spoločenstvá podľa tohto zákona. Spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, sú povinné prispôsobiť tomuto zákonu zmluvu o spoločenstve, orgány, hospodárenie, činnosť, prípadne stanovy najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa nadobudnutia účinnosti tohto zákona.
(2) Zmluvy o výkone správy, ktoré boli uzavreté pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, sa považujú za zmluvy o výkone správy podľa tohto zákona. Správcovia, ktorí vykonávali činnosť podľa doterajších predpisov, sú povinní zosúladiť svoju činnosť s týmto zákonom najneskôr do šiestich mesiacov od nadobudnutia jeho účinnosti.
§ 31a
Na výpočet ceny pozemku podľa § 18a sa použijú aj po 31. decembri 2003 ustanovenia cenového predpisu, podľa ktorého sa určovala cena pozemku do 31. decembra 2003.
§ 32
Byty a nebytové priestory v obytných domoch, ktoré boli vo vlastníctve cirkví a náboženských spoločností, rádov a kongregácií, nemožno prevádzať podľa tohto zákona do prijatia osobitného zákona o vrátení tohto majetku.
§ 32a
(1) Na prevod vlastníctva bytu v rodinnom dome vo vlastníctve štátu v správe štátnych podnikov a štátnych podnikov v likvidácii sa vzťahuje povinnosť previesť vlastníctvo takéhoto bytu podľa doterajšieho predpisu, ak nájomca písomne požiadal o jeho prevod do 1. augusta 1995; na výpočet ceny sa použije ustanovenie § 18, 18a a 18b.
(2) Bytové družstvá alebo obce, ktoré previedli všetky byty alebo časť bytov v bytovom dome do vlastníctva fyzických osôb, sú povinné do šiestich mesiacov od 1. augusta 1995 uviesť uzatvorené zmluvy o prevode vlastníctva bytov do 1. augusta 1995 do súladu s § 16 ods. 8.
(3) Na prevod vlastníctva bytov v domoch v správe štátnych podnikov na nájomcov, ktorými sú fyzické osoby, sa nevzťahuje ustanovenie § 45 zákona č. 92/1991 Zb. o prevode majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov.
(4) V prípadoch, keď došlo medzi predávajúcim a kupujúcim k dohode o kúpnej cene bytu do 1. augusta 1995, spôsob výpočtu uvedený v § 18 sa nepoužije.
§ 32b
Prechodné ustanovenia
Zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy, ktoré určujú úhradu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo forme preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv inak ako na základe veľkosti spoluvlastníckeho podielu, je potrebné upraviť do 1. januára 2006 tak, aby boli v súlade so zákonom.
§ 32c
Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. júla 2007
(1) Spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov v budovách, ktoré nie sú bytovými domami, sa nepovažujú za spoločenstvá podľa tohto zákona a správny orgán ich do 31. decembra 2007 vyčiarkne z registra.
(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. júla 2007 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. decembra 2007. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.
§ 32d
Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.
§ 32e
Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. januára 2016
(1) Funkčné obdobie predsedu zvoleného do 31. decembra 2015, ktorý nespĺňa podmienky na výkon funkcie podľa tohto zákona v znení účinnom od 1. januára 2016, sa skončí uplynutím jeho funkčného obdobia, najneskôr do troch rokov od jeho zápisu do registra.
(2) Zmluvy o výkone správy bytového domu účinné pred 1. januárom 2018 uzatvorené s fyzickou osobou alebo právnickou osobou vykonávajúcou správu bytových domov, ktorá k 31. decembru 2017 nespĺňa podmienky podľa osobitného predpisu, zanikajú najneskôr k 30. júnu 2018; o tomto je fyzická osoba alebo právnická osoba povinná písomne informovať vlastníkov najneskôr 60 dní pred zánikom zmlúv, pričom na vzťah tejto osoby a vlastníkov po 31. decembri 2017 sa uplatní postup podľa § 8a ods. 9 a 10.
(3) Povinnosť ustanovená v § 29 ods. 2 a 8 a v § 29a sa vzťahuje na vlastníkov domov alebo bytov len vtedy, ak nájomca bytu požiadal o prevod vlastníctva bytu do 31. decembra 2016; táto povinnosť nezaniká, ak je vlastníkom domu alebo bytu bytové družstvo a o prevod vlastníctva bytu požiada aj po 31. decembri 2016 nájomca družstevného bytu, ktorý je členom tohto bytového družstva.
(4) Vlastník domu alebo bytu uvedený v § 17 ods. 3 a § 29 ods. 7 je povinný uzavrieť s nájomcom bytu, ktorý požiadal o prevod vlastníctva bytu do 31. decembra 2016, zmluvu o prevode vlastníctva bytu; cenu bytu, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku je povinný vypočítať podľa § 18, § 18a ods. 1 a § 18b. Ak vlastník domu alebo bytu zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov od doručenia žiadosti neuzavrie, nájomca bytu môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti.
(5) Ak nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu po 31. decembri 2016, na výpočet ceny bytu sa vzťahuje § 17 ods. 1; to neplatí, ak ide o nájomcu družstevného bytu, ktorý je členom bytového družstva.
§ 32f
Prechodné ustanovenie k úpravám účinným od 1. septembra 2018
Od 1. septembra 2018 do 31. decembra 2018 je súčasťou návrhu na zápis do registra podľa § 7 ods. 2 písm. c) doklad o bezúhonnosti zvoleného predsedu.
§ 32g
Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. novembra 2018
(1) Ak je k 1. novembru 2018 zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, považuje sa za právo na výlučné užívanie určitého garážového stojiska spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome podľa § 20a.
(2) Ak nie je k 1. novembru 2018 zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, zapíše sa do katastra nehnuteľností právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže v dome, ktorou sa určí, ktorý spoluvlastník garáže v dome je oprávnený výlučne sám alebo spoločne s iným spoluvlastníkom garáže užívať určité garážové stojisko.
(3) Ustanovenia odsekov 1 a 2 sa primerane použijú aj na zápis skladového priestoru do katastra nehnuteľností.
(4) Správcovia a spoločenstvá do 30. júna 2019 zaevidujú rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prijaté pred 1. novembrom 2018 a zahrnú do zoznamu a dokumentácie súdnych konaní aj konania týkajúce sa domu začaté pred 1. novembrom 2018.
(5) Ak zástupca vlastníkov nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zvolia nového zástupcu vlastníkov do 30. júna 2019.
(6) Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči dodávateľovi domu, ktoré prešli podľa doterajších predpisov z pôvodného vlastníka domu na spoločenstvo, ako aj práva a povinnosti spoločenstva zo zákonného záložného práva, prechádzajú dňom 1. novembra 2018 na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorý spravuje spoločenstvo.
ŠIESTA ČASŤ
ZÁVEREČNÉ USTANOVENIA
§ 33
Zrušujú sa
1. zákon č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení zákona č. 30/1978 Zb., zákona č. 509/1991 Zb., zákona č. 264/1992 Zb. a zákonného opatrenia Predsedníctva Federálneho zhromaždenia č. 297/1992 Zb.,
2. vyhláška Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií Českej socialistickej republiky, Ministerstva financií Slovenskej socialistickej republiky, Českého cenového úradu a Slovenského cenového úradu č. 47/1978 Zb. o predaji bytov z národného majetku občanom a o finančnej pomoci pri modernizácii zakúpených bytov v znení vyhlášky č. 2/1982 Zb., vyhlášky č. 160/1983 Zb., vyhlášky č. 547/1991 Zb. a vyhlášky č. 608/1992 Zb.,
3. vyhláška Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií Českej socialistickej republiky a Ministerstva financií Slovenskej socialistickej republiky č. 121/1980 Zb. o finančnej pomoci pri prevode skupinových rodinných domčekov z družstevného do osobného vlastníctva,
4. vyhláška Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií Českej socialistickej republiky a Ministerstva financií Slovenskej socialistickej republiky č. 122/1980 Zb. o jednorazovom príspevku na opatrenie náhradného bývania občanom, ktorí uvoľnia byt v objekte spravovanom štátnou socialistickou organizáciou v znení vyhlášky Federálneho ministerstva financií, Ministerstva financií Českej socialistickej republiky a Ministerstva financií Slovenskej socialistickej republiky č. 69/1982 Zb.
Čl. II
Zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v znení zákonného opatrenia Predsedníctva Federálneho zhromaždenia č. 297/1992 Zb. a zákona č. 496/1992 Zb. sa mení takto:
V § 27 sa vypúšťajú slová „a nebytových“.
Čl. III
Tento zákon nadobúda účinnosť 1. septembrom 1993.
Michal Kováč v. r.
Ivan Gašparovič v. r.
Vladimír Mečiar v. r.
Poznámky pod čiarou
1) § 2 zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.
1a) § 2 ods. 2 písm. a) zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a bytovými náhradami.
2) § 3 zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb.
3) § 43b zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení zákona č. 237/2000 Z. z.
4) § 25 devízového zákona č. 528/1990 Zb. v znení zákona č. 228/1992 Zb., zákona č. 264/1992 Zb., zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 26/1993 Z. z. a zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 106/1993 Z. z.
5) § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
5a) Napríklad zákon č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní zhody a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
6) Napr. zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
7) § 22 a nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov.
8) § 132 Občianskeho zákonníka.
9) § 43 a nasl. a § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka.
9a) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 42/1994 Z. z. o civilnej ochrane obyvateľstva v znení neskorších predpisov.
10) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/ 1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
10a) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov.Položka C bod 3 prílohy k vyhláške Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov v znení vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 209/1994 Z. z.
11) § 18 ods. 2 písm. d) Občianskeho zákonníka.
12) § 4 ods. 3 zákona č. 515/2003 Z. z. o krajských úradoch a obvodných úradoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
12a) § 92 a 93 Trestného zákona v znení zákona č. 1/2014 Z. z.
12aa) Napríklad zákon č. 223/2001 Z. z. o odpadoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 442/2002 Z. z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách a o zmene a doplnení zákona č. 276/2001 Z. z. o regulácii v sieťových odvetviach v znení neskorších predpisov, zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v znení zákona č. 99/2007 Z. z.
12aaa) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
12aaaa) § 10 ods. 4 písm. a) zákona č. 330/2007 Z. z. o registri trestov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení zákona č. 91/2016 Z. z.
12aaab) § 60 ods. 3 vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
12ab) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov.
12ac) Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.
12b) § 10 zákona č. 330/2007 Z. z. v znení neskorších predpisov.
12c) § 68 až 75 Obchodného zákonníka.
12ca) Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
12d) Napríklad zákon č. 65/2001 Z. z. o správe a vymáhaní súdnych pohľadávok v znení neskorších predpisov, zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov.
12e) § 106, 112 a 113 Civilného sporového poriadku.
12f) Zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
13) Napr. § 54 a nasl. zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení zákona č. 103/1990 Zb. a zákona č. 262/1992 Zb.
14) § 115 Občianskeho zákonníka.
15) § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Zákon č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov.
15a) § 324 až 340 Civilného sporového poriadku.
16) § 151b Občianskeho zákonníka.
17) § 34 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov.
17b) § 140 Občianskeho zákonníka.
18) § 711 ods. 1 písm. c) a d) Občianskeho zákonníka.
19) § 712 a 712a ods. 2, 3, 4 a 5 Občianskeho zákonníka.
20) § 5 ods. 2 písm. a) a d) zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb.
20a) § 85 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon).
21) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách.
21a) Zákon č. 446/2001 Z. z. o majetku vyšších územných celkov v znení zákona č. 521/2003 Z. z.
22) Napríklad zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov, zákon č. 13/2002 Z. z. o podmienkach premeny niektorých rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií na neziskové organizácie poskytujúce všeobecne prospešné služby (transformačný zákon) a ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov, zákon č. 578/2004 Z. z. o poskytovateľoch zdravotnej starostlivosti, zdravotníckych pracovníkoch, stavovských organizáciách v zdravotníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 541/2005 Z. z. o transformácii niektorých štátnych podnikov na akciové spoločnosti.
22a) Napríklad zákon č. 109/1964 Zb. Hospodársky zákonník v znení neskorších predpisov, vyhláška Ministerstva financií č. 86/1968 Zb. o združovaní prostriedkov socialistických organizácií.
22ac) § 38 a 39 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov.
22b) Zákon č. 104/1990 Zb. o akciových spoločnostiach.Obchodný zákonník.
23) Napríklad zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, § 14 ods. 1 zákona č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov, zákon č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku v znení neskorších predpisov.
23a) Napríklad § 588 Občianskeho zákonníka, § 56 až 220 Obchodného zákonníka.
24) Napr. § 6 ods. 6 vyhlášky č. 136/1985 Zb. o finančnej, úverovej a inej pomoci družstevnej a individuálnej bytovej výstavbe a modernizácii rodinných domčekov v osobnom vlastníctve v znení neskorších predpisov.
24a) Zákon č. 563/1991 Zb. o účtovníctve.
24aa) Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.
24b) § 15 ods. 1 vyhlášky Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov.
24c) Zákon č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení neskorších predpisov.
24d) § 17 ods. 1 vyhlášky Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.
24e) Zákon Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov.
24f) § 34 a § 46 ods. 5 a 6 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov.
25) § 876 Občianskeho zákonníka.
26) § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.
26a) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 374/1996 Z. z.
26b) Zákon č. 21/1992 Zb. o bankách v znení neskorších predpisov.
27) § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka.
27a) § 136 a nasl. Občianskeho zákonníka.
28) § 12 zákona č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení neskorších predpisov.
29) Zákon č. 52/1966 Zb. v znení neskorších predpisov.
Zákon č. 42/1992 Zb.
30) Napr. výnos FMF, MF ČSR a MF SSR o financovaní komunálnej bytovej výstavby a výstavby technického a občianskeho vybavenia uverejnený pod č. 33 vo Finančnom spravodajcovi č. 6-7/1987, registrovaný v čiastke 26/1987 Zb.
30a) Napríklad zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 258/1993 Z. z. o Železniciach Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov.
31) § 1 ods. 2 písm. a) až f) zákona Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.
32) § 63 ods. 2 písm. h) zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 277/1994 Z. z. o zdravotnej starostlivosti.§ 18 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej socialistickej republiky č. 15/1972 Zb. o ochrane a rozvoji prírodných liečebných kúpeľov a prírodných liečivých zdrojov v znení neskorších predpisov.
33) § 50a Občianskeho zákonníka.
34) Napríklad zákon č. 7/2005 Z. z. v znení neskorších predpisov, zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov.
35) Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 124/1996 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 1/1997 Z. z.

-DD-

_____________

výmaz ťarchy po splatení dlhu

Dobrý deň, chcela by som poradiť. Na byte sme mali na základe zmluvy záložné právo z dôvodu splácania dlhu. Dlh sme už splatili a požiadali sme veriteľa o poslanie potvrdenia o splatení dlhu, aby sme mohli zrušiť ťarchu na katastri. Lenže veriteľ nám doteraz papiere neposlal a nevieme čo máme robiť ďalej. Dočítala som sa, že by mal zrušiť ťarchu veriteľ, nie my. Ako máme pokračovať aby sme odťažili náš byt a aby nám veriteľ papiere poslal? Je tam nejaká pokuta že veriteľ nespolupracuje a vlastne porušuje zmluvu?

Odpoveď:

Dobrý deň. Podľa § 151 md ods. 3 Občianskeho zákonníka, záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva. Túto žiadosť ste oprávnení podať aj Vy ako záložca, ale ste povinný k nej priložiť písomné potvrdenie o splnení si záväzku alebo inú listinu preukazujúcu zánik záložného práva vystavenú záložným veriteľom. Čo sa týka sankcií vo vzťahu k záložnému veriteľovi, že nespolupracuje, tie závisia od konkrétneho znenia zmluvy o zriadení záložného práva. Pokiaľ však záložný veriteľ nepodá bez zjavného dôvodu návrh na výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu, zodpovedá za škodu, ktorú Vám ako záložcovi a zároveň vlastníkovi spôsobí. Máte možnosť obrátiť sa na súd a buď a) žiadať podľa § 80 písm. b) Občianskeho súdneho poriadku splnenie povinnosti, ktorá záložnému veriteľovi vyplýva zo zákona, t.j. aby podal žiadosť o výmaz záložného práva, súd v tomto prípade bude skúmať otázku zániku záložného práva ako otázku predbežnú; alebo b) podľa § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku domáhať sa tzv. určovacou žalobou na súde, že záložné právo zaniklo, pretože bol dlh splnený. Po tom, ako súd určí, že záložné právo zaniklo, môžete na základe rozsudku požiadať o výmaz záložného práva na katastri Vy.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

Ochranné pásmo pri stavbe

Dobrý deň, chystám sa na stavbu bungalovu a každý ma upozorňuje na ochranné pásmo, že okolo sú vedenia a kus ďalej stožiare. O čo ide? Ďakujem

Odpoveď:

Ochranným pásmom je priestor v bezprostrednej blízkosti zariadenia sústavy, ktorý je určený na zabezpečenie spoľahlivej a plynulej prevádzky a na zabezpečenie ochrany života a zdravia osôb a majetku, (§ 43 ods. 1 Zákon o energetike v plat.zn.).  – Týmto sa rozumie taký priestor, v ktorom by nemali byť postavené žiadne stavby, najmä z dôvodu ochrany života a zdravia ľudí. (Zákon o energetike upravuje otázku ochranných pásiem vo vzťahu k energetike, pričom zároveň vymedzuje, čo sa energetikou rozumie.) Plyn, voda, elektrika, prepravu pohonných látok, plnenie tlakových nádob skvapalneným plynným uhľovodíkom (ako aj jeho rozvod).
Zákon rozlišuje ochranné pásmo pre elektrické podzemné a elektrické nadzemné pásmo. Pokiaľ sa jedná o elektrické podzemné pásmo, ochranné pásmo je stanovené 1 meter, pre napätie 110 kV, ak ide o napätie nad 110 kV, vzdialenosť je 3 metre. Nadzemné elektrické vedenie- ochranné pásmo sa vymedzuje Zákonom o energetike v § 43 ods. 2, kde napr. ochranné pásmo nadzemného elektrického vedenia je pri napätí od 110 do 220 kV 20 metrov, napríklad pri napätí 400 kV je táto vzdialenosť stanovená na 35 metrov. V takomto ochrannom pásme sa stavby zriaďovať nemôžu, rovnako tak žiadne konštrukcie či skládky. Ak by sa aj stavebník rozhodol v blízkosti takéhoto zariadenia stavbu uskutočniť, pričom dodrží ochranné pásmo, tým, že by sa využívaním strojov a zariadení na stavbe mohol priblížiť k elektrickým zariadeniam, je potrebné vopred takúto stavebnú činnosť oznámiť prevádzkovateľovi prenosovej sústavy (resp., distribučnej sústavy). Túto povinnosť má stavebník aj voči vlastníkovi priameho vedenia.  Vždy je však potrebné oboznámiť tieto subjekty so situáciou ešte pred stavbou samotnou, nakoľko môžu stavebníkovi stanoviť príslušné podmienky ohľadom sústavy. Tieto je následne stavebník povinný dodržiavať.
Zákon upravuje aj výnimku z tohto pravidla, kedy sa však na stavbu v ochrannom pásme vyžaduje súhlas prevádzkovateľa sústavy, ktorý musí byť daný vopred. Je preto potrebné sa na prevádzkovateľa obrátiť so žiadosťou, ktorá by okrem identifikácie stavebníka a prevádzkovateľa mala obsahovať identifikáciu parcely (podľa listu vlastníctva, a to tak, aby nedošlo k jej zámene s inou parcelou) a samotnú žiadosť o poskytnutie súhlasu uskutočniť stavbu v ochrannom pásme. Prílohou k žiadosti by mal byť aj projekt stavby a jej zamýšľané osadenie na pozemku. Až po kladnom vyjadrení prevádzkovateľa sústavy je možné so stavbou začať.
Pokiaľ sa v blízkosti parcely, na ktorej sa plánuje stavať sústava nachádza, avšak stavebník si nie je istý, či by ochranné pásmo bolo dodržané (napríklad, nie je si istý, či by sa plánovaná stavba nachádzala už v ochrannom pásme alebo pár metrov od neho), môže sa obrátiť na distribútora sústavy, ktorý mu presne zakreslí v akej vzdialenosti sa siete nachádzajú.


(Zákon o energetike 251/2012 Z.z. § 43)
Ochranné pásma
(1) Na ochranu zariadení sústavy sa zriaďujú ochranné pásma. Ochranné pásmo je priestor v bezprostrednej blízkosti zariadenia sústavy, ktorý je určený na zabezpečenie spoľahlivej a plynulej prevádzky a na zabezpečenie ochrany života a zdravia osôb a majetku.
(2) Ochranné pásmo vonkajšieho nadzemného elektrického vedenia je vymedzené zvislými rovinami po oboch stranách vedenia vo vodorovnej vzdialenosti meranej kolmo na vedenie od krajného vodiča. Vzdialenosť obidvoch rovín od krajných vodičov je pri napätí
a) od 1 kV do 35 kV vrátane
1. pre vodiče bez izolácie 10 m; v súvislých lesných priesekoch 7 m,
2. pre vodiče so základnou izoláciou 4 m; v súvislých lesných priesekoch 2 m,
3. pre zavesené káblové vedenie 1 m,
b) od 35 kV do 110 kV vrátane 15 m,
c) od 110 kV do 220 kV vrátane 20 m,
d) od 220 kV do 400 kV vrátane 25 m,
e) nad 400 kV 35 m.
(3) Ochranné pásmo zaveseného káblového vedenia s napätím od 35 kV do 110 kV vrátane je 2 m od krajného vodiča na každú stranu.
(4) V ochrannom pásme vonkajšieho nadzemného elektrického vedenia a pod elektrickým vedením je okrem prípadov podľa odseku 14 zakázané
a) zriaďovať stavby,71) konštrukcie a skládky,
    b) vysádzať a pestovať trvalé porasty s výškou presahujúcou 3 m,
    c) vysádzať a pestovať trvalé porasty s výškou presahujúcou 3 m vo vzdialenosti do 2 m od krajného vodiča vzdušného vedenia s jednoduchou izoláciou,
    d) uskladňovať ľahko horľavé alebo výbušné látky,
    e) vykonávať činnosti ohrozujúce bezpečnosť osôb a majetku,
    f) vykonávať činnosti ohrozujúce elektrické vedenie a bezpečnosť a spoľahlivosť prevádzky sústavy.
(5) Vysádzať a pestovať trvalé porasty s výškou presahujúcou 3 m vo vzdialenosti presahujúcej 5 m od krajného vodiča vzdušného vedenia možno len vtedy, ak je zabezpečené, že tieto porasty pri páde nemôžu poškodiť vodiče vzdušného vedenia.
(6) Vlastník nehnuteľnosti je povinný umožniť prevádzkovateľovi vonkajšieho nadzemného elektrického vedenia prístup a príjazd k vedeniu a na ten účel umožniť prevádzkovateľovi vonkajšieho nadzemného elektrického vedenia udržiavať priestor pod vedením a voľný pruh pozemkov (bezlesie) so šírkou 4 m po oboch stranách vonkajšieho nadzemného elektrického vedenia. Táto vzdialenosť sa vymedzuje od dotyku kolmice spustenej od krajného vodiča nadzemného elektrického vedenia na vodorovnú rovinu ukotvenia podperného bodu.
(7) Ochranné pásmo vonkajšieho podzemného elektrického vedenia je vymedzené zvislými rovinami po oboch stranách krajných káblov vedenia vo vodorovnej vzdialenosti meranej kolmo na toto vedenie od krajného kábla. Táto vzdialenosť je
    a) 1 m pri napätí do 110 kV vrátane vedenia riadiacej regulačnej a zabezpečovacej techniky,
    b) 3 m pri napätí nad 110 kV.
(8) V ochrannom pásme vonkajšieho podzemného elektrického vedenia a nad týmto vedením je okrem prípadov podľa odseku 14 zakázané
    a) zriaďovať stavby, konštrukcie, skládky, vysádzať trvalé porasty a používať osobitne ťažké mechanizmy,
    b) vykonávať bez predchádzajúceho súhlasu prevádzkovateľa elektrického vedenia zemné práce a iné činnosti, ktoré by mohli ohroziť elektrické vedenie, spoľahlivosť a bezpečnosť prevádzky, prípadne sťažiť prístup k elektrickému vedeniu.
(9) Ochranné pásmo elektrickej stanice
    a) vonkajšieho vyhotovenia s napätím 110 kV a viac je vymedzené zvislými rovinami, ktoré sú vedené vo vodorovnej vzdialenosti 30 m kolmo na oplotenie alebo na hranicu objektu elektrickej stanice,
    b) vonkajšieho vyhotovenia s napätím do 110 kV je vymedzené zvislými rovinami, ktoré sú vedené vo vodorovnej vzdialenosti 10 m kolmo na oplotenie alebo na hranicu objektu elektrickej stanice,
    c) s vnútorným vyhotovením je vymedzené oplotením alebo obostavanou hranicou objektu elektrickej stanice, pričom musí byť zabezpečený prístup do elektrickej stanice na výmenu technologických zariadení.
(10) V ochrannom pásme elektrickej stanice vymedzenej v odseku 9 písm. a) a b) je zakázané vykonávať činnosti, pri ktorých je ohrozená bezpečnosť osôb, majetku a spoľahlivosť a bezpečnosť prevádzky elektrickej stanice.
(11) V blízkosti ochranného pásma elektrických zariadení uvedených v odsekoch 2, 4, 7 až 9 je osoba, ktorá zriaďuje stavby alebo vykonáva činnosť, ktorou sa môže priblížiť k elektrickým zariadeniam, povinná vopred oznámiť takúto činnosť prevádzkovateľovi prenosovej sústavy, prevádzkovateľovi distribučnej sústavy a vlastníkovi priameho vedenia a dodržiavať nimi určené podmienky.
(12) Každý prevádzkovateľ, ktorého elektrické zariadenie je v blízkosti ochranného pásma a je napojené na jednosmerný prúd s možnosťou vzniku bludných prúdov spôsobujúcich poškodenie podzemného elektrického vedenia, je povinný prijať opatrenia na ochranu týchto vedení a informovať o tom prevádzkovateľa podzemného elektrického vedenia.
(13) Na ochranu zariadení na výrobu elektriny výrobcu elektriny platia ochranné pásma uvedené v odseku 9 písm. a), ak osobitné predpisy72) neustanovujú inak.
(14) Zriaďovať stavby v ochrannom pásme elektroenergetického zariadenia možno iba po predchádzajúcom súhlase prevádzkovateľa sústavy. Súhlas prevádzkovateľa sústavy na zriadenie stavby v ochrannom pásme elektroenergetického zariadenia je dokladom pre územné konanie a stavebné konanie.
(15) Stavby, konštrukcie, skládky, výsadbu trvalých porastov, práce a činnosti vykonané v ochrannom pásme je povinný odstrániť na vlastné náklady ten, kto ich bez súhlasu vykonal alebo dal vykonať.

 

-DD, 1real-

_____________

ročné vyúčtovanie, prípadná reklamácia

Prosím vás, čo všetko má obsahovať ročné vyúčtovanie od správcu, ako sa v ňom vyznať a čo ak s niečim nesúhlasím? Ďakujem za odpoveď

Odpoveď:

Dobrý deň. Je povinnosťou správcu zaslať ročné vyúčtovanie za byt k poslednému kalendárnemu dňu v máji (31.05)
Správcovia bytových domov ako aj spoločenstva vlastníkov majú k poslednému kalendárnemu dňu v máji (31.05) povinnosť zaslať prenajímateľom alebo členom spoločenstva ročné vyúčtovanie za byt. Vyúčtovania by mali byť jednoduché a spotrebiteľom zrozumiteľné i napriek tomu, že legislatíva nestanovuje, ako musí vyúčtovanie vyzerať. „Má byť prehľadné a zrozumiteľné”. Forma ako i obsah vyúčtovaní tepla a teplej vody je upravený vyhláškou ÚRSO. Poslednou zákonnou povinnosťou pre správcu je vo vyúčtovaní uvádzať spotrebu energií pre konkrétnu bytovú jednotku ako i celý bytový dom.
1. V ročnom vyúčtovaní si skontrolujte:
-Zakladanými údajmi vo vyúčtovaní zálohových platieb za bývanie si vlastník bytovej jednotky musí skontrolovať plochu vykurovaného bytu a podiel plochy vykurovaných spoločných priestorov. -Dôležitý je taktiež počet osôb žijúcich v byte.
-Skontrolujte taktiež stav meračov vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov ako aj odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie služieb. Tieto údaje by mali byť uvedené v zmluve o zriadení bytového spoločenstva alebo o výkone správy s bytovým družstvom alebo iným správcom.
2. Prehľad mesiac po mesiaci
-Skontrolujte taktiež stav meračov vody, stav odpočtu pomerového rozdeľovača vykurovacích nákladov ako aj odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie a rozúčtovanie služieb. Tieto údaje by mali byť uvedené v zmluve o zriadení bytového spoločenstva alebo o výkone správy s bytovým družstvom alebo iným správcom.
3. Vykurovanie a teplá voda
Vlastníci nehnuteľnosti najčastejšie reklamujú náklady spojené s vykurovaním a ohrevom teplej vody, čo predstavuje približne až 60%  nákladov spojených s bývaním.
Dodané teplo na vykurovanie krát cena tvorí celkový náklad za dom, ktorí sa rozdeľuje na fixné a variabilné náklady. Celková vykurovaná plocha v dome a namerané dodané množstvo tepla je výsledkom spotreby tepla na meter štvorcový vykurovanej plochy. Túto mernú jednotku si vlastník vynásobí vykurovanou plochou svojho bytu a podielu na spoločných priestoroch.
Príklad kontroly vlastníka pri nákladoch na vykurovanie tam, kde nie sú osadené pomerové rozdeľovače a náklady sa rozpočítavajú na vykurovanú plochu. Pri rozpočítavaní nákladov za vykurovanie podľa pomerových rozdeľovačov si vlastník skontroluje náklad podľa odsúhlaseného koeficientu rozpočítavania napríklad 50 ku 50, to znamená, že 50 percent nákladov sa rozpočíta podľa vykurovanej plochy a 50 percent nákladov podľa nameraných hodnôt jednotlivých meračov na radiátoroch.
Dlhodobým problémom je uvádzaný údaj, napríklad regulačného príkonu v kW a namerané množstvo tepla v kWh. Prehľadnejšie a menej komplikované boli údaje uvádzane v GJ.
4. Čo s vysokým nedoplatkom?
Z čoho vlastne vzniká vysoký nedoplatok pri ročnom vyúčtovaní za byt? Dôvodom môžu byť niekoľko faktorov. Najčastejšími dôvodmi vysokých nedoplatkov sú:
•    zle nastavené zálohové platby, najmä náklad na vykurovanie a spotrebu vody, či už studenej alebo teplej;
•    nepredvídaná vysoká spotreba vody, napríklad pri dlhodobejšej návšteve;
•    vykurovanie, aj vtedy keď si vlastník rieši nadmerné teplo v byte vetraním a nie regulovaním cez termostatickú hlavicu na radiátore;
•    nesprávny odpočet vodomerov, alebo rozdeľovačov;
•    nesprávny počte osôb v byte;
•    zvýšený koeficient spotreby vody, napríklad nad hodnotu 1,2 čo môže spôsobovať čierny odber, úniky vody,
Chybu môže urobiť aj správca nesprávnym započítaním zálohových platieb alebo náklady na teplo môžu byť nesprávne rozpočítané, keď sa nevyúčtuje základná zložka odpojeným bytom z vykurovania v dome.
5. Vysokú faktúru najprv uhraďte, potom reklamujte
Ak sa vo vašom vyúčtovaní objavia nezrovnalosti, uplatnite si reklamáciu. S ňou sa obráťte na toho, kto vyúčtovanie vypracoval. Reklamáciu uplatnite po doručení u toho kto vyúčtovanie vypracoval. Teda u správcu. To platí aj vtedy, ak správca či spoločenstvo zadali vyúčtovanie nejakej firme. Lehotu na uplatnenie uvedenú vo vyúčtovaní (býva päť či štrnásť dní od doručenia) radíme brať skôr ako orientačnú: Zákon hovorí, že reklamovať treba bezodkladne po zistení nedostatku.
Na vybavenie takejto reklamácie platí lehota maximálne do 30 dní. Lehotu na vyrovnanie nedoplatku nájdete v zmluve o správe či o spoločenstve. Zvyčajne je tridsať alebo až šesťdesiat dňová. Upozorňujeme Vás však, že v  prípade ak nebola reklamácia ukončená v tejto lehote, neznamená to, že nedoplatok nemusíte uhradiť. V niektorých prípadoch je možné peniaze zložiť do súdnej úschovy. Ak sa reklamácia ukáže ako opodstatnená, peniaze vymáhajte nazad.
Nedoplatok by ste mali v stanovenej lehote vyplatiť jednorázovo alebo sa dohodnúť so správcom na splátkovom kalendári.

-1real-

_____________________________

Ako reklamovať ročné vyúčtovanie za byt?

Ak ste majiteľom bytu, do konca mája si nájdete v schránke ročné vyúčtovanie za bývanie. Jeho skontrolovanie by ste nemali zanedbať. Ak vám čísla nebudú sedieť, máte právo ho reklamovať.
Ročné vyúčtovanie je doklad o spotrebe tepla, vody a ostatných služieb, ktorý majiteľom bytov musia doručiť správcovia bytov alebo bytové družstvá do konca mája.
Spomínané vyúčtovanie pritom obsahuje pomerne veľa položiek a pôsobí tak mnohokrát neprehľadne. Napriek tomu by ste jeho skontrolovanie nemali zanedbať. Ak sa vám totiž zdá, že váš nedoplatok / preplatok je príliš vysoký, vyúčtovanie môžete reklamovať.
V zmysle zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca alebo spoločenstvo povinné vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory, a to najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov.
Čo by malo vyúčtovanie obsahovať:
Základným podkladom vyúčtovania je schválený zálohový predpis, ktorý by mal každý vlastník bytu obdržať koncom roka s platnosťou od 1.1. nasledujúceho roka. Vlastníci bytov sú povinní mesačne vopred uhrádzať na účet správcu alebo spoločenstva úhrady za plnenia (služby a práce spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru).
Plnenia/služby podliehajú ročnému vyúčtovaniu podľa skutočných nákladov fakturovaných od dodávateľov za uplynulý rok. Každá položka plnenia musí mať vo vyúčtovaní údaje o nameranej spotrebe za bytový dom a jej finančnom vyúčtovaní z faktúry od dodávateľa služby. V hlavičke vyúčtovania by mali byť uvedené údaje správcu resp. spoločenstva (názov, adresa, IČO, kontakty a pod.). V úvode vyúčtovania by mali byť: údaje o dome, vlastníkovi, číslo bytu ako variabilný symbol, počet osôb v dome, počet osôb žijúcich v byte a pod. Nezabudnúť na dátum spracovania vyúčtovania!
Samotné vyúčtovanie prevažná väčšina správcov, resp. spoločenstiev má uvedené v prehľadnej tabuľke, podľa toho aký software využíva na spracovanie údajov. Niekto si vystačí aj s jednoduchou excelovskou tabuľkou, prevažne u bytových domov s malým počtom bytov.
Najčastejšie služby uvádzané v ročnom vyúčtovaní:
•    Teplo na vykurovanie,
•    Ohrev teplej vody,
•    Objem teplej vody,
•    Objem studenej vody,
•    Zrážková voda,
•    Energia spoločných priestorov,
•    Upratovanie spoločných priestorov,
•    Výťahy,
•    Komíny,
•    Spoločná televízna anténa (STA),
•    Odvoz a likvidácia odpadu,
•    Havarijná služba,
•    Poistenie domu,
•    Požiarna ochrana, strážna služba, a pod.,
•    Správcovský poplatok, poplatok zástupcom vlastníkov v dome.
Pri každej službe by mali byť (nemusia) uvedené údaje za bytový dom, za byt vo forme platby a preplatku alebo nedoplatku za danú službu. Vlastníci bytov sa v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve musia dohodnúť, akým spôsobom sa budú jednotlivé plnenia/služby účtovať (na osoby, podľa meradiel, na plochu bytu), a to vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov a schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zmluva by mala uvádzať konkrétny spôsob rozpočítavania jednotlivých položiek vo vyúčtovaní. Dôležité pre vlastníkov je, aby boli v zmluve o výkone správy/SVB jasne stanovené pravidlá, podľa ktorých sa jednotlivé položky rozpočítavajú.
Máte nezrovnalosti vo vašom ročnom vyúčtovaní za byt za minulý rok? Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov ho mal doručiť všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov najneskôr do konca mája. Ak ho chcete reklamovať, máte na to 30 dní a do ďalších 30 dní naň správca/SVB musí reagovať a dať vám vysvetlenie. Čo si teda preveriť, ak vám vychádza vysoký nedoplatok, alebo ste v ňom objavili ďalšie sporné položky? Ak teda máte vo vyúčtovaní nejasnosti, obráťte sa priamo na správcu, resp. spoločenstvo. Väčšina nezrovnalostí sa dá vo väčšine prípadov logicky zdôvodniť. Korektný správca by nemal mať žiaden problém vysvetliť, aký kľúč pri rozpočítaní nákladov domu použil a predložil faktúry, na základe ktorých tieto náklady vznikli. Každý vlastník má podľa zákona právo nahliadať do dokumentácie, týkajúcej sa jeho domu.
Vyšiel vám nedoplatok či preplatok?
Ak súčet zaplatených zálohových platieb za minulý rok presiahol reálne náklady, vznikne v ročnom vyúčtovaní za byt preplatok. V opačnom prípade vznikne nedoplatok. Na preplatky a nedoplatky väčšinou vplýva zmena cien dodávaného tepla, vody či elektriny. Slabšia zima znamená nižšie náklady na vykurovanie a naopak. Keďže náklady na teplo a ohrev vody tvoria 60–70 percent nákladov na bývanie, práve tieto položky najviac vplývajú na výšku preplatku a nedoplatku. Najideálnejší stav je, ak správca, resp. spoločenstvo optimalizuje výšku zálohového predpisu a to na základe nákladov za predchádzajúci rok. Niektorí vlastníci majú radšej vyššie zálohové predpisy a dostanú preplatok, iní si ho zasa znižujú a prípadné nedoplatky uhrádzajú.
Dlh najskôr zaplaťte, potom reklamujte
Pri nedoplatku je treba aby ste ako vlastník bytu alebo nebytových priestorov v určenej reklamačnej dobe spravidla do 30 dní od doručenia nedoplatok uhradili. V podobnom termíne by ste mali obdržať aj preplatok, či už si ho necháte zaslať poštou alebo bankovým prevodom. Pokiaľ určité služby reklamujete, nie je to dôvod na pozastavenie platby. Vždy platí: nedoplatok vyrovnať a až potom ho prípadne reklamovať. Ak bude reklamácia oprávnená, bude nasledovať vyrovnanie. Doba reklamácie a úhrady preplatku alebo nedoplatku je vždy uvedená na ročnom vyúčtovaní alebo v Zmluve o spoločenstve a Zmluve o výkone správy. Pokiaľ chcete preplatok použiť na ďalšie mesačné platby, musíte to správcovi domu oznámiť, takéto riešenie nemá žiadne zákonné obmedzenie.
Ako správne reklamovať ročné vyúčtovanie?
Na každom ročnom vyúčtovaní musí byť uvedený dátum, dokedy ako vlastník môžete vyúčtovanie reklamovať. Finančné plnenie je vymožiteľné súdnou cestou do 3 rokov od doručenia vyúčtovania. Reklamovať vyúčtovanie musíte vždy u toho, kto vyúčtovanie vyhotovil, teda u správcu alebo u predsedu spoločenstva. Slovenská obchodná inšpekcia u vlastníkov bytov a nebytových priestorov kontroluje len formálne náležitosti vyúčtovania, napríklad nesprávnu cenu, nesprávny údaj o vykurovanej ploche bytu atď. Nesprávne údaje uvádzané u vyúčtovaných nákladov za vykurovanie a ohrev vody kontroluje príslušná Slovenská energetická inšpekcia. Poslednou možnosťou reklamácie, ak ste nespokojní, je riešenie súdnou cestou.
Reklamáciu si môžete uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania. Ako to vyzerá v praxi? Ak ako vlastník zistíte napríklad po pol roku od doručenia vyúčtovania, že počet osôb uvádzaný vo vyúčtovaní za upratovanie je nižší len preto, že sused nenahlásil užívanie bytu aj s priateľkou, upozornite na túto skutočnosť správcu. Ten to musí riešiť dodatočným prepočtom nákladov a naviac poplatok od vlastníka vymáhať v ďalšom období a zabezpečiť zníženie poplatku ostatným vlastníkom. Ak až po reklamačnej dobe zistíte, že spotreba vody vám nebola v zmysle vyhlášky účtovaná v pomere 10/90, požiadajte správcu o vysvetlenie a nápravu, ak to správca nerešpektoval, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Vyúčtovanie by vám museli prepracovať, pričom správcovi by bola uložená pokuta. Vo všeobecnosti sa dá konštatovať, že konzultácii a vysvetľovania správnosti zúčtovaných nákladov spojených s užívaním bytov je stále dosť, narastajúcu tendenciu skôr evidujeme pri vzájomnej komunikácii v bytových domoch, ako pri rozúčtovaní nákladov za služby.
Aké sú lehoty pri reklamácii?
30 dní pri nedoplatku i preplatku – do tejto lehoty musíte ako vlastník bytu zaplatiť nedoplatok vo vyúčtovaní, alebo by vám mali vrátiť preplatok.
30 dní na reklamáciu – toľko času máte na prípadnú reklamáciu ako vlastník bytu zo zákona odo dňa doručenia vyúčtovania a reklamácia by mala byť vybavená potom tiež do 30 dní.
Na koho sa môžete obrátiť pri reklamácii?
•    Písomnú sťažnosť im treba spravidla doručiť do 30 dní od doručenia vyúčtovania.
•    Správca ju musí následne vybaviť najneskôr do 30 dní.
•    Dozorným orgánom v spoločenstve je rada, ktorá po prerokovaní s predsedom predkladá zhromaždeniu na schválenie okrem iného aj vyúčtovanie úhrad za plnenia
Slovenská obchodná inšpekcia
•    Preveruje správne rozúčtovanie studenej vody, SV na prípravu TV, elektriny v spoločných priestoroch, používanie výťahov alebo upratovanie bytového domu.
•    Treba poslať žiadosť o prešetrenie, kde ku krátkemu opisu problému priložte kópiu vyúčtovania a súvisiacu dokumentáciu.
•    SOI nerieši spory medzi vlastníkmi a správcom ( napríklad hlasovanie, hospodárenie s fondom opráv a pod.) vo veci môže rozhodnúť súd.
Štátna energetická inšpekcia (ŠEI)
•    Nie ste spokojný s rozúčtovaním nákladov, alebo vám chýbajú jednotlivé zložky? Napíšte podnet na príslušný inšpektorát, podľa sídla správcu.
Úrad pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO)
•    Napíšte podnet v prípade podozrenia, že ceny, ktoré platíte za teplo, sú vyššie ako maximálne.
Príslušný prvostupňový súd
•    Ak ste ako vlastník bytu neuspeli u správcu, môžete sa so žalobou obrátiť na súd.

-Spotrebiteľské centrum-

_____________

vklad záložnej zmluvy 1

Dobrý deň. Na správu katastra som doručil návrh na vklad záložnej zmluvy, pričom správa katastra po preskúmaní predmetného návrhu a predložených listín prerušila konanie, nakoľko podmienky na povolenie vkladu záložného práva neboli splnené. O jeden mesiac som bol správe katastra doručil ďalší návrh na vklad záložnej zmluvy na tú  istú nehnuteľnosť ale s iným záložným veriteľom ako v prvej záložnej zmluve, a keďže podmienky boli pri tomto návrhu splnené, bol povolený vklad a záložné právo tak bolo do listu vlastníctva zapísané ako prvé v poradí. Nie som si istý, či postupovala správa katastra v konaní správne, poprosím o odpoveď. Ďakujem.

Dobrý deň.  Správa katastra nepostupovala správne, nakoľko konala v rozpore s ustanovením § 41 ods. 2 zák. č. 162/1995 Z.z. Katastrálneho zákona, podľa ktorého práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom sa úradu doručili zmluvy, verejné listiny alebo iné listiny o vzniku, zmene alebo zániku práva k nehnuteľnosti. O návrhu na vklad záložného práva, ktorý bol doručený ako druhý v poradí, mala správa katastra konať až po právoplatnom ukončení konania o návrhu na vklad záložného práva, ktorý bol doručený ako prvý v poradí. Iný postup by bol v rozpore so zákonom, aj keby sledoval zachovanie lehoty na rozhodovanie o návrhu na vklad. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Takéto rozhodnutie by mohol napadnúť len prokurátor protestom, prípadne účastník môže podať žalobu podľa § 247 a nasl.Občianskeho súdneho poriadku o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia a postupu správnych orgánov. V prípade tejto možnosti je účastník konania ako žalobca povinný byť zastúpený advokátom, pokiaľ nemá právnické vzdelanie sám. Ešte chcem dať do pozornosti, že ak vznikne na jednom zálohu viac záložných práv, môžu sa v zmysle § 151k ods. 3 Občianskeho zákonníka záložní veritelia dohodnúť o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie. Takáto dohoda nadobúda účinnosť registráciou dohodnutého poradia v osobitnom registri, týmto registrom je kataster nehnuteľností. Zmena poradia záložných práv sa zapíše do katastra nehnuteľností záznamom v zmysle § 34 ods. 1 zák. č. 162/1995 Z. z. O katastri nehnuteľností, pričom ako titul nadobudnutia sa vyznačí Z…/   dohoda o zmene záložných práv. V časti C listu vlastníctva sa potom zmena vykoná tak, že záložné práva sa prepíšu v zmysle uzavretej dohody.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

Umiestnenie stavby RD

Dobrý deň, ako ďaleko od suseda môžme postaviť dom (obyčajný rodinný dom, alebo bungalov) ?

Podmienky umiestnenia rodinného domu, jeho odstupové vzdialenosti od hraníc pozemkov a susedných stavieb určuje vyhláška č. 532/2002 Z. z. (*výkladové stanovisko MVaRR SR) o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu. Konkrétne ustanovenia nájdeme v paragrafe 6.  Súčasťou regulatív sú aj minimálne odstupy stavieb od hraníc pozemkov a susedných stavieb a vzdialenosť stavby od cesty (uličná čiara). Všetky tieto údaje následne ovplyvnia výber projektu stavby.Vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, architektonické, životného prostredia, hygienické, veterinárne, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Odstupy musia umožňovať údržbu stavieb a užívanie priestorov medzi stavbami na technické alebo iné vybavenie územia a činnosti, ktoré súvisia s funkčným využívaním územia. Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor a sú na protiľahlých stenách domov umiestnené okná z obytných miestností, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 metrov. Zároveň platí, že od spoločných hraníc pozemkov musia byť rodinné domy vzdialené viac ako 2 metre.  V prípade stiesnených podmienok možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 metre a to za podmienky, že v žiadnej z protiľahlých stien nie sú okná obytných miestností. V tomto prípade sa nevyžaduje dodržanie vzdialenosti  dvoch metrov od spoločných hraníc pozemkov. (ods. 4) Ak je v takomto prípade už na susednom pozemku postavený rodinný dom na hranici, minimálny odstup stavby je 4 metre. Stiesnené pomery môžu vyplývať napr. z nevhodnej polohy pozemku, jeho tvaru, veľkosti, základových pomerov, konfigurácie terénu, jeho sklonu a orientácie k svetovým stranám, negatívneho vplyvu už existujúcej okolitej zástavby, prípadne ochranných pásiem alebo iných obmedzení vyplývajúcich z osobitných predpisov (napr. ochrana zelene) a podobne. Na hranici pozemku je dovolené stavať len ak sa jedná o rekonštrukciu stavby, ktorá je už postavená na hranici. U novostavieb takúto stavbu povolí stavebný úrad iba ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel. Posledný odsek stanovuje, že iné riešenia vzdialeností rodinných domov možno určiť iba na podklade výpočtov a meraní preukazujúcich splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti (podľa odseku 1) alebo podľa územného plánu zóny. Zákon stanovuje i minimálnu vzdialenosť priečelí budov od okraja pozemnej komunikácie. Ak sú v priečelí budov okná obytných miestností, musí byť ich odstup najmenej 3 metre. Táto požiadavka neplatí pre budovy umiestňované v stavebných medzerách radovej zástavby. Ako zmerať vzájomné odstupy? Vzájomné odstupy stavieb sa merajú na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien, od hranice pozemkov a od okrajov pozemnej komunikácie. Vystupujúce časti stavby sa zohľadňujú ak presahujú viac ako 1,5 metra od obvodových stien stavby (ods. 7). Môže to byť balkón, terasa, rímsa, striešky na prekrytie vstupu a podobne. Za vystupujúcu časť stavby sa nepovažuje obvodová stena, ktorá má členitý pôdorys. Skôr ako sa rozhodnete kúpiť vybraný pozemok, požiadajte príslušnú obec alebo mestskú časť o vydanie územnoplánovacej informácie pre daný pozemok. Získate tak presné informácie na aké účely je pozemok v zmysle platného územného plánu určený a zároveň podmienky výstavby vášho domu. Získaním potrebných informácií zabezpečíte, aby výber projektu správne zohľadnil odstup stavby vzhľadom na okolitú výstavbu.

_________________

(*) (Stanovisko Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky, odboru štátnej stavebnej správy k aplikácii ustanovenia § 6 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie K najčastejším otázkam súvisiacim s aplikáciou ustanovenia § 6 citovanej vyhlášky – všeobecne :
Ustanovenie § 6 ods. 1 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie upravuje požiadavky na odstupové vzdialenosti medzi stavbami, ktoré vytvárajú medzi sebou voľný priestor. Tieto vzdialenosti sú regulatívom, ktorý zohľadňuje konkrétne podmienky výstavby vyplývajúce z požiadaviek urbanistických, architektonických, životného prostredia, hygienických, veterinárnych, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadaviek na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Zachovanie pohody bývania je z veľkej časti podmienené naplnením všetkých uvedených požiadaviek. Pri posudzovaní otázok zachovania pohody bývania, ktoré sú nad rozsah uvedených požiadaviek a sú spravidla občianskoprávneho charakteru, napr. narušenie súkromia, tienenie pozemku, obmedzenie výhľadu, a pod., treba postupovať podľa § 137 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.

Odstupové vzdialenosti medzi rodinnými domami :

Pre umiestňovanie rodinných domov, ktoré vytvárajú medzi sebou voľný priestor, sú kritériá pre vzdialenosti medzi stavbami a od spoločných hraníc pozemkov upravené v § 6 vyhlášky samostatne špecifickými požiadavkami na základe doteraz získaných skúseností z praxe. Minimálna vzdialenosť 7,0 m, pri ktorej ešte môžu byť v protiľahlých častiach stien rodinných domov umiestnené okná všetkých miestností a okná obytných miestností, je odstupom, ktorý musí byť vždy rešpektovaný, pokiaľ nepôjde o umiestňovanie stavby v stiesnených územných podmienkach podľa § 6 ods. 4) a 5) vyhlášky. Ustanovenie § 6 ods. 3, 4 a 5 musí byť aplikované obdobne ako pri ostatných stavbách vždy spolu s obecnou požiadavkou uvedenou v § 6 ods. 1. Súčasne je vždy potrebné vyhodnotiť možnosti zastavania susedných pozemkov s cieľom vytvárania rovnocenných podmienok pre umiestnenie susedných stavieb a tiež možnosti údržby stavieb a užívanie priestorov medzi stavbami na technické alebo iné vybavenie územia a činnosti, ktoré súvisia s funkčným využívaním územia.
Aj pri dodržaní sedemmetrovej odstupovej vzdialenosti môžu konkrétne danosti pozemku, aj návrhu stavby (napr. výškové pomery) vytvárať situáciu, kedy je potrebné odstrániť pochybnosti týkajúce sa umiestnenia stavby odborným posúdením, v týchto prípadoch najčastejšie z hľadiska svetlotechnického – osvetlenia a preslnenia obytných miestností.

Stiesnené podmienky :

Aplikovať ustanovenie § 6 ods. 4 a ods. 5 možno iba v stiesnených podmienkach, ktoré je potrebné špecifikovať v závislosti na vyhodnotení daností konkrétnej lokality a vlastností stavebného pozemku v zmysle § 5 citovanej vyhlášky. Stiesnené pomery môžu vyplývať napr. z nevhodnej polohy pozemku, jeho tvaru, veľkosti, základových pomerov, konfigurácie terénu, jeho sklonu a orientácie k svetovým stranám, z negatívneho vplyvu už existujúcej okolitej zástavby, prípadne ochranných pásiem alebo iných obmedzení vyplývajúcich z osobitných predpisov (napr. ochrana zelene) a pod. Podľa ods. 4 možno znížiť vzdialenosť protiľahlých stien rodinných domov až na 4,0 m s vylúčením umiestnenia okien obytných miestností v častiach týchto stien. Vzhľadom na to, že z hľadiska zatienenia sa podľa príslušnej STN posudzujú iba obytné miestnosti rodinných domov, nie je v takýchto prípadoch potrebné zabezpečovať svetlotechnické posúdenie. K takémuto návrhu na umiestnenie stavby sa vyžadujú podrobné výpočty a merania z iných hľadísk (najmä požiarneho), len ak to vyplýva zo stanovísk dotknutých orgánov štátnej správy, alebo ak sú pochybnosti o správnosti konkrétneho riešenia.

Odlišné riešenia :

Ustanovenie § 6 ods. 5 vyhlášky platí pre riešenia podmienené takými obmedzeniami, ktoré neumožňujú aplikáciu § 6 ods. 3 ani ods. 4 vyhlášky, teda dodržanie vyhláškou daných odstupových vzdialeností. V intenciách tohto ustanovenia je potrebné pri navrhovaných riešeniach posudzovať splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti, ktoré sú vymedzené v ods. 1 striktne na podklade potrebných výpočtov a meraní. Pri splnení týchto podmienok je v odôvodnených prípadoch možné pripustiť aj umiestnenie okien obytných miestností v protiľahlých stenách rodinných domov pri nedodržaní odstupových vzdialeností určených § 6 ods. 3 a 4 vyhlášky. Jedná sa o výnimočné prípady, ktoré vyžadujú osobitný prístup. Najčastejšie ide o umiestňovanie stavby v podmienkach s obmedzeniami vyplývajúcimi z daností stavebného pozemku, napr. v stavebných medzerách existujúcej zástavby, alebo pri zmenách stavieb (prístavby, nadstavby) na dlhých úzkych pozemkoch s dvorovou dispozíciou existujúcej zástavby, alebo pri samostatne stojacich rodinných domoch, keď existujúca stavba na susednom pozemku svojimi vlastnosťami – rozmerovými parametrami, dispozičným riešením, orientáciou okien z obytných miestnosti v protiľahlej stene existujúceho domu a pod. vytvára nerovnocenné podmienky pre umiestnenie stavby na susednom pozemku. V takých prípadoch vyhláška pripúšťa aj odlišné riešenia s podmienkou individuálneho komplexného hodnotenia vrátane potrebných výpočtov a meraní. Môže pritom ísť o posúdenie osvetlenia a preslnenia obytných priestorov, posúdenie z hľadiska požiarnej ochrany (najmä obmedzenia šírenia požiaru na susedné stavby – výpočet sálania a pod.), posúdenie hluku, zápachu, alebo prašnosti, príp. elektromagnetického žiarenia a pod. Určenie potreby meraní a výpočtov závisí najmä aj od stanovísk príslušných dotknutých orgánov štátnej správy, ktoré chránia verejné záujmy v zmysle osobitných predpisov. V súlade so zásadou správneho konania, podľa ktorej rozhodnutie musí vychádzať zo spoľahlivo zisteného stavu veci, je potrebné v intenciách § 37 ods. 3 a § 62 ods. 3 stavebného zákona zabezpečiť stanoviská príslušných orgánov štátnej správy, pričom je v právomoci stavebného úradu posúdiť rozsah a spôsob zisťovania podkladov v súlade s § 32 ods. 2 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní v znení neskorších predpisov. V takom prípade môže stavebný úrad požadovať stanovisko príslušného orgánu štátnej správy, aj keď to osobitný predpis neustanovuje.

Vystupujúce časti stavieb :

Podľa ust. § 6 ods. 7 vzájomné odstupové vzdialenosti medzi rodinnými domami treba merať na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien. Podľa citovaného ustanovenia vyhlášky vystupujúca časť stavby sa zohľadňuje, ak vystupuje viac ako 1,5m od steny. V zmysle uvedeného za vystupujúcu časť stavby, ktorá sa zohľadňuje pri meraní vzájomných odstupov a vzdialeností stavieb sa považuje každá časť stavby, ktorá vystupuje od vonkajších povrchov obvodových stien stavby viac ako 1,5 m, napr. balkón, terasa, rímsa, striešky na prekrytie vstupu a pod. Za vystupujúcu časť stavby sa nepovažuje obvodová stena, ktorá má členitý pôdorys. Uvedené platí aj pre zimnú záhradu, ak tvorí súčasť stavby rodinného domu, je dispozične na ňu priamo napojená a jej obvodová stena je súčasne obvodovou stenou tohto rodinného domu. Zmeny dokončených stavieb : Podľa ustanovenia § 2 ods. 3 citovanej vyhlášky sa ustanovenie § 6 vzťahuje na zmeny dokončených stavieb, teda aj prístavby a nadstavby primerane. Znamená to, že odchylné riešenia možno pripustiť len za predpokladu, že v konkrétnom prípade nie je možné v celom rozsahu aplikovať vyhláškou určené normatívy. Miera primeranosti sa určí s prihliadnutím na konkrétne podmienky miesta a stavieb komplexne, pričom nesmie byť nadmerne zasahované do práv vlastníkov susedných nehnuteľností. Záverom je potrebné zdôrazniť, že v každom konkrétnom prípade umiestnenia rodinného domu najmä podľa ust. § 6 ods. 4 a 5 musí byť aplikácia príslušného ustanovenia riadne a komplexne odôvodnená. Mgr. Mária Zászlósová riaditeľka odboru štátnej stavebnej správy )

-1real(DD)-

_____________

zákonné záložné právo na LV

Dobrý deň, na liste vlastníctva ktorý mi dala realitná kancelária pri podpise rezervačnej zmluvy je napísané „zákonné záložné právo v prospech Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov“, čo to pre mňa znamená?  Ďakujem.

Zákonné záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Ďalej sa § 15 uvádza že toto záložné právo vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome v prospech spoločenstva. V prípade ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané ide o to, že ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru z nejakého dôvodu prestane platiť za platby do fondu opráv, tak ostatní majitelia bytov v danom bytovom dome, kde sa nachádza aj byt neplatiča môžu uspokojiť túto pohľadávku realizáciou svojho zákonného záložného práva k bytu. Tieto dlhy vymáha spoločenstvo súdnou cestou alebo mimosúdnym konaním.

-DD-

_____________

exekúcia a vyznačenie na liste vlastníctva

Dobrý deň. Bolo mi doručené oznámenie exekútora o exekúcii na môj byt. Chystal som sa ho v blízkej dobe predať. Je vyznačená exekúcia nejakým spôsobom aj v katastri nehnuteľností, akým spôsobom a čo to pre kataster a pre mňa znamená? Ďakujem za skorú odpoveď.

Dobrý deň. V zmysle § 134 a 135 zák. č. 233/1995 Z.z. Exekučného poriadku, exekútor vydáva upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti a toto upovedomenie doručí oprávnenému, povinnému, v ktorom okrem iného zakáže Vám ako povinnému, aby ste nehnuteľnosť previedol na niekoho iného alebo ju zaťažil. Toto upovedomenie doručuje exekútor aj príslušnej správe katastra, v obvode ktorej sa nehnuteľnosť (byt) nachádza. Uvedená skutočnosť sa zapíše do katastra nehnuteľností ako poznámka informatívneho charakteru. Po uplynutí 14 dní na podanie námietok zo strany Vás ako povinného (ak by napríklad nastali okolnosti, ktoré spôsobili zánik vymáhaného nároku alebo bránia jeho vymáhateľnosti alebo sú tu iné dôvody, pre ktoré je exekúcia neprípustná),  alebo po tom, čo bolo katastrálnemu úradu doručené rozhodnutie súdu o zamietnutí námietok, vydá exekútor príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti (exekučný príkaz), ktorý je exekútor povinný doručiť katastrálnemu úradu do vlastných rúk. Na základe exekučného príkazu vyznačí správa katastra na liste vlastníctva v časti B poznámku obmedzujúceho charakteru, ktorá obmedzuje vlastníka disponovať s nehnuteľnosťou, teda aj uvedený byt predať . Správa katastra na túto skutočnosť prihliada pri rozhodovaní o návrhu na vklad, t.j. môže návrh na vklad zamietnuť.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

prevod parcely E na parcelu C a problém s tým spojený

Dobrý deň, som spoluvlastník veľkej parcely E v extraviláne. Požiadali sme geodetickú kanceláriu o vypracovanie geometrického plánu s cieľom vytvoriť menšie parcely C. Kancelária nás upozornila, že nám novovzniknutú C parcelu katastrálny úrad nezavkladuje. Problém je v tom, že naša parcela E sa prekrýva s dvoma parcelami C bez vlastníkov. Jedna C je v poriadku, pretože je to ostatná plocha, druhá maličká (1200m2) je vedená, ako lesná plocha a zasahuje pod ďalšie susedné tri E parcely. Údajne by došlo k nepovolenému deleniu lesnej C parcely, pretože má menej, ako 5000m2. Tento stav sa mi zdá, ako nelogický, veď to by sme parcelu E nikdy nemohli zmeniť na parcelu C. Ďakujem za odpoveď

V tomto prípade má geodet pravdu a to z dôvodu, že nechcete len obnovenie Vášho pozemku do KN stavu, ale zároveň chcete tento pozemok rozdrobiť na menšie pozemky (dva rôzne úkony). Takýto zápis je možný len so súhlasom pozemkového odboru (sú tam určené zákonom stanovené možnosti), kde sa za každý m2 platí určený poplatok alebo ak Vám obec dá potvrdenie, že daná časť je určená v územnom pláne na zástavbu.

Vo tomto prípade môžete obnoviť pôvodné hranice parcely do KN stavu, tým dosiahnete svoju jednu alebo viac pozemkov v registri CKN (záleží od druhov pozemkov v KN mape).

Teoreticky sa to dá rozdrobiť tak, že najprv si medzi sebou vysporiadate spoluvlastnícke podiely k celému pozemku tak, že každý podiel bude zodpovedať jednému novovytvorenému pozemku a potom následne na základe dohody o vysporiadaní spoluvlastníckych podielov a priloženého pozemku si rozdelíte svoje podielové spoluvlastníctvo, tak aby každý vlastnil pozemok v 1/1-ine (samozrejmosťou musí byť prístup pre každého k pozemku). Ak sa nedohodnete dá sa o to požiadať aj súd. V tomto prípade by sa nejednalo o drobenie pozemkov.

-DD-

_____________

úver, podnikateľ a ručiteľ

Dobrý deň. Môj strýko si zobral úver vo výške 40 tis. Eur. Ako podnikateľ nevedel predložiť daňové priznanie na dokladovanie svojho príjmu, preto potreboval ručiteľa, ktorý má stály mesačný príjem a ja som súhlasil. Strýko dal úver poistiť svojím domom. On však úver neplatí a prišli mi papiere, že dom ide do dražby. Teraz mám strach, či nemôže banka siahnuť aj na môj majetok. Je to možné? Ďakujem.

Dobrý deň.  Strýko zrejme svoj dom založil v prospech banky ako záložného veriteľa, teda na jeho dome je záložné právo. Ak Vám banka oznámila, že dom sa ide vydražiť, s veľkou pravdepodobnosťou začala s výkonom záložného práva z dôvodu neplatenia úveru. Pokiaľ sa dom strýka v dražbe predá, z predaja domu sa uspokojí pohľadávka banky a bude záležať na tom, či sa dom predá aspoň za sumu, ktorá predstavuje dlžnú sumu pre banku. Ak by sa dom predal za menšiu sumu ako je dlžná suma pohľadávky Vášho strýka, nastúpili by ste Vy ako ručiteľ. Podstatou totiž ručiteľského vzťahu je, že ručiteľ zodpovedá resp. má povinnosť uspokojiť pohľadávku veriteľa, teda banky, ak tak neurobí dlžník napriek prechádzajúcej výzve veriteľa. Inými slovami pokiaľ nebude predajom domu Vášho strýka pohľadávka banky celkom uspokojená a strýko túto pohľadávku resp. jej zvyšok sám neuspokojí, budete povinný Vy ako ručiteľ zvyšok dlžnej sumy uspokojiť. Po prípadnom uhradení zvyšnej sumy banke máte právo požadovať od strýka to, čo ste za neho plnili.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

hypotéka po rozvode 1

Poprosila by som o radu. S bývalým manželom sme počas trvania manželstva kúpili byt z prostriedkov hypotekárneho úveru z banky. Ja som na úverovej zmluve vedená ako spoludlžník. Po rozvode som zostala bývať v byte so synom a bývalý manžel býva so svojou priateľkou u jej rodičov. Ako mám postupovať keď si chcem vyriešiť otázku bývania tak, že zostanem bývať v byte a budem tak splácať úver ja? Chcem sa s bývalým mužom dohodnúť. Je možné aj nejaké finančné vyrovnanie zo strany bývalého manžela? Ďakujem za odpoveď.

Dobrý deň. Dohoda o vyporiadaní BSM predstavuje najjednoduchší spôsob, ako si vyriešiť vzájomné práva a povinnosti, majetok (aktíva) ale aj dlhy (pasíva) medzi bývalými manželmi, ktoré vznikli počas trvania manželstva. Tu však treba zdôrazniť, že táto dohoda sa týka a zaväzuje len bývalých manželov ako účastníkov dohody a nezasahuje do práv a povinností tretích osôb. Ním sa rozumejú napríklad  veritelia, veľakrát banky. Všetky práva týchto tretích osôb pochádzajúce zo záväzkového vzťahu uzavretého s manželmi za trvania BSM zostávajú teda nedotknuté. Dohoda o vyporiadaní BSM má totiž vo vzťahu k tretím osobám charakter akéhosi postúpenia záväzku na jedného z manželov, ktoré však vo vzťahu k nim nemá žiadnu právnu relevanciu. Ešte pred samotným uzavretím dohody je preto určite vhodné navštíviť banku, či by banka s takýmto znením dohody súhlasila a akceptovala Vás ako jediného dlžníka z hypotekárneho úveru. Banka má totiž vlastné podmienky, posudzuje predovšetkým bonitu klienta resp. dlžníka z úveru, a je možné, že s dohodou by nemusela súhlasiť, teda v úvere by ste naďalej figurovali ako spoludlžníci obaja bývalí manželia. Pokiaľ ide o finančné vyrovnanie zo strany bývalého manžela, samozrejme je možné, závisí to od toho, čo je predmetom dohody. V zásade dohoda o vyporiadaní BSM by mala obsahovať všetok majetok, majetkové práva, pohľadávky, ale aj všetky záväzky, ktoré vznikli počas trvania manželstva, teda mali by sa vyporiadať všetky majetkové práva a povinnosti manželov. Podľa toho, aký majetok (aktívum) pripadne do výlučného vlastníctva toho ktorého manžela resp. aký záväzok si ten ktorý manžel na seba zoberie, také je možné finančné vyrovnanie pre druhú stranu. V zmysle § 150 Občianskeho zákonníka sa v zásade vychádza sa z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Samozrejme v dohode je možné sa v týchto smeroch odchýliť a vyporiadať sa aj v inom pomere. Pokiaľ by k dohode medzi Vami a bývalým manželom nedošlo, je nutné obrátiť sa na súd s návrhom na vyporiadanie BSM. Je potrebné ešte dodať, že ak sa dohoda týka nehnuteľností, táto musí mať písomnú formu a nadobúda účinok vkladom do katastra nehnuteľností. V takýchto prípadoch ako je vyporiadanie BSM však odporúčam v rámci právnej istoty obrátiť sa na advokátsku kanceláriu.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

Daňové povinnosti po predaji nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti

Ak daňovník predal nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok) resp. časť nehnuteľnosti na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy, takýto príjem je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Skutočnosť, či príjem z predaja nehnuteľnosti u daňovníka podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.

Informácie sú poskytované v štruktúre:

Povinnosť podať daňové priznanie

Ak má daňovník príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane a takýto príjem presiahne za zdaňovacie obdobie roku 2016 polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, teda sumu 1 901,67 eura, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov FO typ B.

Takýto príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy [podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov], a to príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

V daňovom priznaní uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania,  tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).

Upozornenie: Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Od dane je oslobodený príjem:

  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
  • z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
  • z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. a iné).

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti 

Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

  • Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
  • Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
  • Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.

Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.

Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom napr.:

  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.
    • Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena – určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
    • V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
  • ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona),
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
  • výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:
    • úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
    • úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklady

+ Zobraziť viac

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).  

  • príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
  • príjem z  predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, by bol oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona). Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.

Príklady

+ Zobraziť viac

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.

  • Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena (určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve); ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
  • V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2016 príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2012. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní podľa vyššie uvedeného reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku – keďže k darovaniu nehnuteľnosti došlo do 31.12.2015).

Predaj nehnuteľnosti obstaranej formou hypotekárneho úveru

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti [§ 8 ods. 1 písm. b) zákona] a daňová povinnosť sa vysporiada podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.

Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstarávaná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie [§ 8 ods. 5 písm. f) zákona o dani z príjmov]. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. hypotekárne úvery, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľností.

Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v momente predaja

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti v závislosti od toho, na ktorú z uvedených činností je nehnuteľnosť využívaná. Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.

Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane, sa zahrnú do základu dane v takom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedenú činnosť.

Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania

Ak však nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona a výdavky je možné uplatniť najviac do výšky prijatých príjmov.

Príklad: Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2006 za 50 000 eur (po prepočte na eurá). Od roku 2009 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2013 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2016 byt predal za 60 000 eur.

Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 60 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu (§ 25 ods. 3 zákona).

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjmy z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.

Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z  predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.

Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.

Príklady

+ Zobraziť viac

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka).

Príklad:

+ Zobraziť viac

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností

V prípade rozostavanej stavby na účely zákona o dani z príjmov pri posudzovaní príjmov dosiahnutých z jej predaja, je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby (ak nie splnená podmienka oslobodenia) sa zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Ak však k jej predaju dôjde do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z jej predaja sa považuje za zdaniteľný príjem.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností

Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. výdavky na nákup materiálu a pod.).

Zdaňovanie príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom  zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

Ak dochádza napr. k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch z predaja bytu).

Príklad:

+ Zobraziť viac

Povinnosť registrácie

Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade.

-Finančná správa SR-

_____________

zamedzenie prístupu predajom časti nehnuteľnosti

Chcem veľmi pekne poprosiť o radu. Kúpil som od jednej firmy časť budovy, jedná sa cca o 40 m2 aj spolu s pozemkom pod budovou. Nedávno som sa dozvedel, že zvyšnú časť budovy aj s pozemkom firma odpredala ďalšej osobe. Teraz som v takej situácii, že nemám prístup do svojej budovy, lebo moja časť leží na  pozemku tejto osoby, ide asi o 15 m2, ktoré na prístup potrebujem. Majiteľ sa nechce dohodnúť. Mohla firma vôbec odpredať inému tú časť 15 m2 a zamedziť mi tak prístup do budovy? Čo môžem urobiť? Ako mám postupovať?. Vopred ďakujem.

Dobrý deň. Vychádzam z toho, že firma teda predávajúci ako pôvodný vlastník celej budovy aj s pozemkom mal právo odpredať pozemok, na ktorom aj stojí predmetná budova. Taktiež budem vychádzať z toho, že k budove vedie len jediná prístupová cesta, priamo cez pozemok, ktorý firma predala. Za takejto situácie prichádza do úvahy, že: a) by ste uzatvorili nájomnú zmluvu, v ktorej Vám vlastník pozemku prenajme časť pozemku zodpovedajúcej prístupovej ceste za odplatu; b) alebo by ste odkúpili tú časť pozemku zodpovedajúcej prístupovej ceste; c) alebo je tu možnosť zriadiť vecné bremeno (tzv. právo prechodu) na základe písomnej zmluvy medzi Vami a vlastníkom pozemku. V poslednom prípade pokiaľ by nedošlo k uzavretiu takejto dohody, môžete sa obrátiť na súd, aby rozhodol o zriadení vecného bremena. S vecným bremenom je spojená povinnosť znášať náklady vyplývajúce z práva prechodu, vo výške primeraných nákladov na zachovanie a opravu prístupovej cesty. Ak však prístupovú cestu užíva aj jej vlastník, ten je povinný znášať tieto náklady podľa miery spoluužívania.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

zamlčanie závady pri predaji domu

Koncom minulého roka som kúpil starší rodinný dom. Pri jeho rekonštrukcii som našiel v kuchynskej linke servisnú správu od kominára, kde bola uvedená závada, pričom táto závada bola zistená ešte pred predajom domu a nebola mi oznámená. Chcem sa opýtať, kto musí uhradiť odstránenie tejto závady resp. jej opravu?

Dobrý deň. Predpokladám, že ste o vade v čase kúpy rodinného domu nevedeli. V zmysle § 500 Občianskeho zákonníka, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností (z katastra nehnuteľností), nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ (predávajúci) výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád. Podľa popísanej situácie mám za to, že ide o vadu skrytú. Predávajúci je povinný upozorniť kupujúceho na vady veci, o ktorých vie. V tomto prípade predávajúci musel o vade vedieť, nakoľko je tu servisná správa, ktorá Vám ale nebola predložená. Máte tak nárok na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak by vada robila dom neupotrebiteľným, nespôsobilým na riadne užívanie, máte nárok od zmluvy odstúpiť. Ak by ste dali vadu odstrániť na vlastné náklady, následne môžete požadovať od predávajúceho primeranú zľavu, ktorá by sa rovnala výške zodpovedajúcej Vami vynaloženým nákladom.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

je nutné meniť el.rozvody v bytoch?

Je nutné vymieňať hliníkové rozvody v bytoch, alebo povinné?

Výmena hliníkových vodičov elektrického rozvodu v byte za medené vodiče z hľadiska elektrického je samozrejme dobrá, ale vôbec nie nutná-

  • Ak nie sú problémy s prechodovými odpormi,
  • ak nevznikajú žiadne úbytky napätia medzi rozvodmi,
  • ak sa hliníkové vodiče nelámu a nerobia problémy pri výmene zásuviek, vypínačov,
  • ak sa pri veľkom prúdovom odbere zásuvky nezohrievajú…, tak treba popremýšľať, pretože nečakajte žiadne zázraky po výmene vodičov, mimo účtu v banke…Z hľadiska investície je to už trochu iné. Záleží na tom, ako sú uložene pôvodné vodiče, či v stene, zaliate v betóne panelu, lepené pod omietku, v rúrkach zasekané v paneloch,.. vtedy treba drážkovať celý byt, alebo lištovať po povrchu…….Samozrejme, medené vodiče sú dosť drahé (samozhášacie ešte drahšie), k tomu práca,… nebude to lacné. Nakoniec treba brať do úvahy že ak v byte budú medené a po byt zase hliníkové… určite sa nájde dôležitejšia investícia, ak nie je nutná výmena rozvodov z dôvodu nefunkčnosti, alebo havarijného stavu, či iných problémov s elektrinou v byte. Ak ste ale kúpili byt a máte ho prázdny, odborníka po ruke, je dobré preventívne vymeniť elektrické rozvody, keď už pre nič iné, tak aspoň pre nové rozmiestnenie zásuviek, rozvodu iných signálov po byte a myslieť dopredu, ak by ste sa rozhodli meniť plynový sporák za elektrický (teda ak už nie je, ale v tom prípade by mal byť k nemu dimenzovaný správny istič aj vedenie). Nezabudnite ale, že túto prácu radšej zverte odborníkom, potrebujete totiž revíznu správu. A druhá vec, prach budete mať aj v zavretej termoske. 🙂

-DD-

_____________

značkový kľúč

_____________

získa sused vecné bremeno cez môj pozemok?

Dobrý deň. Prostredníctvom realitnej kancelárie som odkúpil od pôvodných majiteľov dve väčšie parcely lesného pozemku na stavbu rekreačných domov a polovičný podiel na parcele, cez ktorú má viesť príjazd. Majitelia dvoch chát postavených pred mojimi parcelami si dodatočne odkúpili pozemky okolo svojich chát, ale nemajú záujem na odkúpenie podielov na vytvorenie nového príjazdu. K prvej chate majú prístup priamo z lesnej cesty, k druhej chate susedia používajú príjazd cez moju parcelu, nadväzujúci na inú lesnú cestu, ktorá je neoficiálna, vyjazdená. Susedia žiadajú, aby som im predal časť parcely, po ktorej jazdia. S týmto som nesúhlasil, lebo vjazd zasahuje až do stredu parcely a s polovičnou výmerou by nemala svoju pôvodnú hodnotu. Môj návrh, aby sa spolupodieľali na novom príjazde alebo aspoň čiastočne posunuli svoj vjazd na pozemok, čím by jazdili po mojej parcele v menšej miere, zamietli. Teraz ma upozornili, že budú žiadať zriadenie vecného bremena na mojej parcele týkajúce sapráva prejazdu cez súd. Boli by susedia s prípadnou žalobou na súde úspešní? Vopred ďakujem. Martin zo Sliača

Odpoveď: Dobrý deň, v zmysle § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cestycez priľahlý pozemok. Inými slovami, susedia sa môžu obrátiť na súd s prípadným návrhom na zriadenie vecného bremena a súd môže ale ani nemusí ich návrhu vyhovieť. Z citovaného ustanovenia je zrejmé, že súd pri rozhodovaní musí skúmať, čiprístup vlastníka k svojej stavbe nemožno zabezpečiť inak. Z Vášho popisu situácie by bolo možné uvažovať o tom, že prístup k stavbe Vášho suseda by bol možný aj cez navrhovanú prístupovú cestu. Pokiaľ ste vlastníkom pozemku, ktorá má byť navrhovanoupríjazdovou cestou, mohol by sused napríklad žiadať o zriadenie vecného bremena cez túto príjazdovú cestu, to znamená že prístup k stavbe Vášho suseda cez Váš pozemok by nemusel byť jediným prístupom a súd by tak nemusel vyhovieť návrhu suseda na zriadenie vecného bremena zodpovedajúce práva prejazdu cez Váš pozemok. Okrem toho má vecné bremeno vlastníka pozemku, v neprospech ktorého je vecné bremeno zriadené, obmedziť v nevyhnutnej miere. To znamená, že ak sa Váš sused môže dostať ku svojej chate aj tak, že v menšej miere zasiahne do Vášho pozemku, že by ho bolo možné posunúť ako ste spomínali, vecné bremeno by sa malo zriadiť len v nevyhnutnej miere. Ešte je potrebné dodať, že vecné bremeno by súd zriadil za peňažnú náhradu.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

vydržanie 1

Dobrý deň, som vlastníkom 1/20-iny pozemku, na pozemku kde predtým stál dom a humno mojich prastarých rodičov, ktoré však počas vojny zhoreli a odvtedy tam bolo len smetisko a zhorenisko. V roku 1992 sme si s rodičmi v dobrej viere že sme jediní vlastníci na pozemku postavili chatku, na čo sme dostali aj povolenie od okresného úradu a doteraz ju užívame. V súčasnej dobe, keď som si chcel aj ja postaviť na parcele malú chatku, som na správe katastra zistil, že nie sme jediní vlastníci. Dozvedel som sa, že môžem pozemok dostať do vlastníctva tzv. vydržaním. Začal som oslovovať ľudí, ktorí sú dedičmi ostatných spoluvlastníkov (nakoľko tí sú mŕtvi) a zbierať ich podpisy, chýbajú mi však ešte tri. Chcel by som sa spýtať, či môžem návrh na vydržanie podať za takejto situácie, alebo je potrebné mať všetky podpisy, aký je postup. Ďakujem.  M. Staré Hory

Odpoveď: Dobrý deň. V zmysle občianskeho zákonníka sa oprávnený držiteľ (ktorý je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu vec alebo právo patrí) stáva vlastníkom veci, ak ju má v tomto prípade, keďže ide o nehnuteľnosť, nepretržite v držbe po dobu 10 rokov. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že je držba oprávnená. Otázku dobromyseľnosti treba skúmať s ohľadom na okolnosti konkrétneho prípadu. V prípade, že sú splnené podmienky pre takéto nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním, túto skutočnosť v nesporných prípadoch na účely zápisu do katastra nehnuteľnosti osvedčuje notár vo forme notárskej zápisnice. Pokiaľ by bolo vydržanie nehnuteľnosti sporné (notár by napríklad nemal  preukázané, že sa pozemok vydržal), tieto spory rozhodujú súdy. Podpisy ostatných spoluvlastníkov v súvislosti s vydržaním nie sú v zásade nevyhnutné. Vždy je potrebné posudzovať konkrétne okolnosti každého prípadu.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

susedský spor

prepáčte, obsah je skrytý

_____________

darovanie a dve sestry

Dobrý deň, moja mama pre piatimi rokmi prepísala byt na moju sestru na základe darovacej zmluvy, teraz je moja sestra jeho výlučnou vlastníčkou. Pri prepise sa vtedy mama so sestrou dohodla, že mám aj ja polovičný podiel na byte, keďže sme dve sestry. Teraz sa moja sestra rozhodla byt predať, ale odmieta ma vyplatiť. Môže moja mama nejakým spôsobom zrušiť darovaciu zmluvu a získať tak byt späť do jej vlastníctva? Ďakujem za odpoveď.       Júlia (Detva)

Odpoveď: Dobrý deň. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, musí byť darovacia zmluva písomná v zmysle § 628 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na uvedené je tak ústna dohoda medzi Vašou matkou a Vašou sestrou o tom, že polovica bytu patrí Vám, neplatná, nakoľko Vám túto polovicu bytu matka nedarovala písomnou zmluvou. Darca sa môže domáhať vrátenia daru v zmysle zákona len vtedy, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo voči členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy (rozumie sa tým najmä fyzické násilie, neposkytnutie potrebnej pomoci, hrubé urážky voči darcovi alebo členom jeho rodiny a pod.). Samotnú skutočnosť, že sa Vaša mama ústne dohodla s Vašou sestrou, že polovica bytu patrí i Vám a teraz vám sestra odmieta vyplatiť polovicu peňazí z predaja bytu, nemožno bohužiaľ považovať za dôvod, pre ktorý by sa mama mohla domáhať vrátenia daru od Vašej sestry súdnou cestou.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

darovanie-zmluva-ťarcha

Dobrý deň chcem poprosiť o radu, moja mama a otčim mi na základe darovacej zmluvy darovali rodinný dom s tým, že majú doživotné právo bývať v tomto dome, ale toto nie je zapísané na liste vlastníctva ako ťarcha, len je v zmluve uvedené že im ako obdarovaný do konca života umožním bývať v darovanom dome a užívať nehnuteľnosť a že im do konca života poskytnem všetku potrebnú pomoc a opateru. Rok po podpísaní darovacej zmluvy sa rozviedli. Po rozvode mojej mame exmanžel znepríjemňuje život, na základe čoho podala na neho trestné oznámenie a odmieta sa taktiež podieľať aj na výdavkoch týkajúcich sa bývania. Chcem sa spýtať či môžem cez súd požiadať o o zrušenie doživotného bývania a opatrovania pre neho a či si môže dotyčný odo mňa nárokovať náhradné bývanie alebo nejaké finančné odškodné. Ďakujem za odpoveď.  Ján K. Banská Bystrica

Odpoveď: Dobrý deň. Písomným vyhlásením uvedeným v darovacej zmluve ste Vy ako obdarovaný prevzali na seba osobný záväzok, je to Váš záväzok, bez ohľadu na to, či ste alebo nie ste vlastníkom darovanej nehnuteľnosti. Aby išlo o vecné bremeno ako má na mysli ustanovenie § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka, toto by muselo byť zapísané ako ťarcha aj na liste vlastníctva. Vtedy by Vás ako vlastníka nehnuteľnosti obmedzovalo v prospech niekoho iného tak, že ste povinní niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Takéto vecné bremeno sa vždy viaže na nehnuteľnosť, to znamená, že kto je aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti, je povinný si aj plniť povinnosti vyplývajúce z vecného bremena. To však nie je Váš prípad a preto neprichádza do úvahy ani zrušenie vecného bremena súdom, lebo žiadne vecné bremeno nebolo zriadené. Pokiaľ by ste Váš záväzok umožniť darcom bývať v darovanom dome a užívať ho a poskytnúť im do konca života opateru porušili, bolo by to porušenie záväzku vyplývajúce zo zmluvy a museli by ste niesť následky porušenia zmluvy. Takýmto následkom by mohla byť možnosť darcu odstúpiť od zmluvy a domáhať sa vydania darovanej nehnuteľnosti, prípadne  následky vyplývajúce z ustanovení darovacej zmluvy.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo-pozemok a stavba

Dobrý deň. Chcela by som sa opýtať. Manžel bol vlastníkom pozemku, na ktorom sme začali stavať dom už pred svadbou, a je uvedený aj ako stavebník na stavebnom povolení. Keďže sme spoločne financovali stavbu tak pred ako aj počas manželstva, chceme byť uvedení obaja ako vlastníci nehnuteľnosti. Akým spôsobom je to možné zabezpečiť. Ďakujem. Miriam V. Ban. Bystrica

Odpoveď: Dobrý deň. Pokiaľ ide o pozemok manžela, je jednoznačné, že ak bol Váš manžel vlastníkom pozemku ešte pred uzavretím manželstva, je výlučným vlastníkom pozemku aj v súčasnosti po uzavretí manželstva. Pokiaľ by ste sa však s manželom dohodli, že chcete byť spoluvlastníčkou pozemku, do úvahy prichádza napríklad darovanie Vám jednej polovice pozemku a stali by ste sa tak podielovými spoluvlastníkmi spolu s manželom. Pokiaľ ide o vlastníctvo k stavbe, je rozhodujúce, v akom stave sa nachádzala stavba pred tým, než ste manželstvo uzavreli. V zmysle § 132 Občianskeho zákonníka, vlastníctvo veci možno nadobudnúť zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom. Jednou z takýchto skutočností je aj vytvorenie veci, teda aj stavby. Podľa ustálenej súdnej praxe rozhodujúcim faktorom je, či mala rozostavaná stavba pred uzavretím manželstva prvky dlhodobej životnosti (to znamená zvislé, vodorovné konštrukčné prvky, konštrukcia strechy a schodište, prípadne väčšinu ostatných prvkov, ktoré stavbu charakterizujú ako vec v právnom zmysle slova). V takomto prípade by bola stavba vytvorená ešte pred uzavretím manželstva, a Vy obaja spolu s manželom ste predmetnú stavbu spolu aj financovali, stali ste sa podielovými spoluvlastníkmi tejto stavby v momente, kedy stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti. Pokiaľ rozostavaná stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti až po uzavretí manželstva, stali ste sa obaja s manželom bezpodielovými spoluvlastníkmi v momente, kedy stavba nadobudla prvky dlhodobej životnosti. Teda nie je rozhodujúce, kto je ako stavebník uvedený na stavebnom povolení.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

spoluvlastníctvo a nadstavba

Dobrý deň. Prosím o radu. Môj manžel vlastní nadpolovičnú väčšinu rodinného domu s pozemkom, asi 12/20. Zvyšok vlastnia ďalší traja spoluvlastníci. Teraz by sme chceli nadstavovať, prípadne na pozemku pristaviť nový domček. Je k vydaniu stavebného povolenia potrebný súhlas všetkých troch spoluvlastníkov, nakoľko sa s jedným z nich nedá dohodnúť? A potrebujeme vlastne ich súhlas keď manžel vlastní väčšinu? Jana P.

Odpoveď: Dobrý deň. Hospodárenie so spoločnou vecou patriacou do podielového spoluvlastníctva upravuje § 139 a nasl. Občianskeho zákonníka. O hospodárení rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, teda uplatňuje sa tzv. majoritný princíp, t.j. princíp, pri ktorom je rozhodujúca väčšina počítaná podľa veľkosti podielov a nie podľa počtu spoluvlastníkov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Z popísanej Vašej situácie vyplýva, že stavebný úrad by nemal požadovať súhlas všetkých spoluvlastníkov k vydaniu stavebného povolenia, ale postačovať by mal súhlas majoritných spoluvlastníkov, teda väčšiny spoluvlastníkov predmetného rodinného domu. Zároveň ale musím upozorniť, že pokiaľ ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o takejto zmene rozhodol súd. Posúdenie, či ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, závisí od posúdenia konkrétneho prípadu. Za dôležitú zmenu treba v zásade považovať takú zmenu, ktorá sa dotýka samotnej podstaty veci (napríklad zásadná prestavba domu), pričom tohto práva sa musia prehlasovaní spoluvlastníci domáhať súdnou cestou.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

vecné bremeno

Dobrý deň, som vlastníkom rodinného domu na ktorom je zriadené vecné bremeno. Jeden z účastníkov tohto vecného bremena zomrel a druhý má náhradné bývanie vyriešené. Je možné túto nehnuteľnosť odpredať a zrušiť vecné bremeno?  Juraj K. Zvolen

Odpoveď: Na náklade opisu Vašej situácie nie je zrejmé, či Vaše vecné bremeno je spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (t.j. obmedzuje Vás ako vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať), alebo právo spojené s vecným bremenom patrí určitej osobe.  Ak právo zodpovedajúce vecnému bremeno patrilo určitej konkrétnej osobe, ktorá ako píšete už zomrela, toto vecné bremeno zriadené v jej prospech zaniklo jej smrťou.

Pri druhej osobe, ktorá má náhradné bývanie, je to zložitejšie. Vecné bremeno v zmysle § 151p Občianskeho zákonníka zaniká rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona a ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, tak zanikne najneskôr smrťou alebo zánikom takejto osoby. Vecné bremeno zo zákona zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnému užívaniu jej nehnuteľnosti, teda oprávnený už nemá v podstate žiadne výhody z vecného bremena (napríklad vyschne voda v studni, ku ktorej mal oprávnený vecné bremeno zodpovedajúce práva vstupu k tejto studni a tým že v studni nie je voda, už nemôže mu slúžiť). Prípadne za situácie, že vznikne v dôsledku zmeny pomerov hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu (t.j. za vecné plnenie alebo peňažné plnenie) obmedzuje alebo zrušuje. Napríklad by mala oprávnená osoba právo prechodu cez pozemok povinného k svojmu domu a časom by sa stal oprávnený vlastníkom pozemku, cez ktorý by sa mohol taktiež dostať ku svojmu domu. Súd v každom prípade zhodnotí tak subjektívne ako i objektívne dôvody, ktoré priamo vyvolali takýto hrubý nepomer a na základe rozsahu tohto nepomeru ako aj toho, ako je oprávnená osoba na výkon z vecného bremena odkázaná, potom rozhodne, či vecné bremeno ponechá, obmedzí alebo zruší a za akú náhradu. Z vami popísanej situácie to nie je možné presne posúdiť, čo by vo Vašom prípade prichádzalo do úvahy.

 Záverom je tiež dôležité uviesť, že vecné bremeno možno zrušiť aj písomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena, čo by bol najrýchlejší a najkompromisnejší spôsob zrušenia vecného bremena.  K takému zániku vecného bremena  na základe písomnej zmluvy je potrebný vklad do katastra nehnuteľnosti. Pokiaľ však predáte nehnuteľnosť ešte pred zrušením vecného bremena, zostane toto vecné bremeno zachované, t.j. pôsobí aj na nadobúdateľa nehnuteľnosti, teda kupujúceho.

-JUDr. Slávka Krejčů- 

_____________

susedov vodovod pod mojim pozemkom

Dobrý deň. Som spolu s manželom vlastníčkou pozemku, na ktorom si chceme postaviť chatku. Zistili sme, že cez parcely je vedená vodovodná prípojka druhého suseda, ktorá nie je uvedená na liste vlastníctva ako ťarcha. Chcela by som sa spýtať, či po uplynutí nejakej doby nebudeme musieť túto prípojku akceptovať ako bremeno. Rozprávali sme sa s dotyčným susedom, nám neprekáža jej užívanie, ale v prípade napríklad výkopových prác na pozemku sme sa dohodli, že by sa prípojka radšej premiestnila. Postačilo by písomné vyhlásenie od suseda, že nemá záujem o vecné bremeno? Našim záujmom je, aby náš pozemok zostal bez vecných bremien. Za odpoveď ďakujem.  Denisa  Banská Bystrica

Odpoveď:

Dobrý deň. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť okrem iného aj výkonom práva (vydržaním) v zmysle § 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka, pričom príslušný paragraf odkazuje na ustanovenia § 134 Občianskeho zákonníka o vydržaní, ktoré tu platia obdobne. To znamená, že oprávnený držiteľ ( v tomto prípade by to bol sused) sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu 3 rokov, ak ide o hnuteľnú vec, a po dobu 10 rokov, ak ide o nehnuteľnosť, a ak je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí. Teda rozlišujúcim kritériom a jedným zo základných zákonných predpokladov je dobromyseľnosť držiteľa. Po celú vydržaciu dobu musí byť držba pokojná, bez toho, aby si niekto uplatňoval vlastnícke právo na túto vec. Je zrejmé z Vašej otázky, že ste so susedom o vodovodnej prípojke hovorili, z uvedeného dôvodu tak nemôže vecné bremeno na vedenie vodovodnej prípojky vydržať, pretože jeho držba nie je dobromyseľná, lebo vie o Vašom vlastníckom práve k pozemku. Ak by aj nedošlo medzi Vami k dohode, zákon umožňuje súdu, aby na návrh vlastníka stavby zriadil vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok, nie však iné právo, ani právo na zriadenie vodovodnej prípojky.

-JUDr. Slávka Krejčů-

_____________

Kód spôsobu využitia pozemku

KÓD SPÔSOBU VYUŽÍVANIA POZEMKU

Kód Spôsob využívania pozemku
1 Pozemok využívaný pre rastlinnú výrobu, na ktorom sa pestujú obilniny, okopaniny, krmoviny,technické plodiny, zelenina a iné poľnohospodárske plodiny alebo pozemok dočasne nevyužívaný pre rastlinnú výrobu
2 Pozemok vysadený chmeľom alebo pozemok vhodný na pestovanie chmeľu, na ktorom bol chmeľ dočasne odstránený
3 Pozemok, na ktorom sa pestuje vinič alebo pozemok vhodný na pestovanie viniča, na ktorom bol vinič dočasne odstránený
4 Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny
5 Pozemok v rámci záhradného centra, na ktorom sa pestuje okrasná nízka a vysoká zeleň alebopozemok dočasne využívaný na výrobu trávnikových kobercov, vianočných stromčekov a inej okrasnej zelene
6 Pozemok súvisle vysadený ovocnými stromami, ovocnými krami a ovocnými sadenicami na jednom mieste, jedným alebo viacerými druhmi
7 Pozemok lúky a pasienku trvalo porastený trávami alebo pozemok dočasne nevyužívaný pre trvalý trávny porast
8 Na pozemku je postavený skleník, japan, parenisko a iné
9 Na pozemku je škôlka pre chmeľové sadivo, viničová škôlka, škôlka pre ovocné, alebo okrasné dreviny,lesná škôlka alebo semenný sad a iné
10 Na pozemku je účelová ochranná poľnohospodárska a ekologická zeleň proti erozívnych opatrení a opatrení na zabezpečenie ekologickej stability územia
11 Vodný tok (prirodzený – rieka, potok; umelý – kanál, náhon a iné)
12 Vodná plocha (jazero, umelá vodná nádrž, odkryté podzemné vody – štrkovisko, bagrovisko a iné)
13 Rybník – umelá vodná nádrž určená na chov rýb vrátane stavieb
14 Močiar
15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom
16 Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom
17 Pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom
18 Pozemok, na ktorom je dvor
19 Pozemok, na ktorom je spoločný dvor
20 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – železničná, lanová a iná dráha a jej súčasti
21 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – diaľnica a rýchlostná komunikácia a jej súčasti
22 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – cestná, miestna a účelová komunikácia, lesná cesta, poľná cesta, chodník, nekryté parkovisko a ich súčasti
23 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – vzletová, pristávacia a rolovacia dráha letiska a jej súčasti
24 Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba – prístav, plavebný kanál a komora, priehrada a iná ochranná hrádza, závlahová a melioračná sústava a jej súčasti
25 Pozemok, na ktorom je postavená ostatná inžinierska stavba a jej súčasti
26 Pozemok, na ktorom je rozostavaná stavba
27 Pozemok, na ktorom je zrúcanina
28 Pozemok, na ktorom je postavený vstupný portál do podzemnej stavby alebo pivnice
29 Pozemok, na ktorom je okrasná záhrada, uličná a sídlisková zeleň, park a iná funkčná zeleň a lesný pozemok na rekreačné a poľovnícke využívanie
30 Pozemok, na ktorom je ihrisko, štadión, kúpalisko, športová dráha, autokemp, táborisko a iné
31 Pozemok, na ktorom je botanická a zoologická záhrada, skanzen, amfiteáter, pamätník a iné
32 Pozemok, na ktorom je cintorín alebo urnový háj
33 Pozemok, ktorý slúži na ťažbu nerastov a surovín
34 Pozemok, na ktorom je manipulačná a skladová plocha, objekt a stavba slúžiaca lesnémuhospodárstvu
35 Pozemok, na ktorom je skládka odpadu
36 Pozemok, ktorý nie je využívaný žiadnym z uvedených spôsobov
37 Pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok
38 Pozemok s lesným porastom, dočasne bez lesného porastu na účely obnovy lesa alebo po vykonaní náhodnej ťažby
99 Pozemok využívaný podľa druhu pozemku

 

_____________

Čo už nemusíte platiť pri úveroch

prepáčte, obsah je skrytý